Владивосток — один из самых дорогих в России городов в сегменте жилой недвижимости, в котором квартиры «эконом» существуют фактически только номинально. Однако, раздутый «ценовой пузырь» готов лопнуть в любой момент
Девелоперы, привыкшие к гипервысокой маржинальности, осознают, что искусственный рост цен и баснословные прибыли в скором будущем будут купированы целым рядом независимых от них, но неотвратимых причин. Застройщики, готовя несколько тысяч новых проектов, разрабатывают новые стратегии в ценовой политике, пытаясь максимально долго удержать высокий курс цен на рынке.
Средняя температура
Ажиотаж покупательской активности на рынке недвижимости во Владивостоке заметно спал, до бела разогретый дальневосточной ипотекой спрос заметно охлаждается. За год, благодаря масштабной пропаганде «низких ипотечных ставок с господдержкой» и навязыванию мнения, что «лучшие инвестиции – в недвижимость», квартиры во Владивостоке подорожали до 60%. При этом, не исключено, что продающая сторона — застройщики и риелторы –— могли занижать аналитику по росту «квадрата» в городе. Речь шла от 15 до 20%. Тем не менее, средняя «температура по больнице» показывает, рост был гораздо больше, чем говорили большинство аналитиков.
По данным крупнейшей федеральной компании «Этажи», рост цен в сегменте новостроек за год показал следующие цифры:
1-комнатные — 127 016 руб./кв.м — удорожание на 25%;
2-комнатные — 134 513 руб./ кв.м — удорожание на 75%;
3-комнатные — 119 932 руб./ кв.м — удорожание на 32%.
Вторичная недвижимость:
1-комнатные — 152 610 руб./кв.м — удорожание на 13%;
2-комнатные — 139 350 руб./кв.м — удорожание на 18%;
3-комнатные — 135 529 руб./кв.м — удорожание на 18%;
4-комнатные — 133 827 руб./кв.м — удорожание на 3%.
Таким образом, разрыв в процентном соотношении в целом по рынку составил от 3 до 75%. Средний показатель – около 60%.
«Мы свой проект начинали со 115 тыс. рублей за квадратный метр, а сегодня у нас «квадрат» подрос до 165 тысяч. В целом за год мы видим, что реальный рост стоимости квартир на комфортное жилье составляет от 40 до 60%. В удаленных от города районах, таких как поселки Угловое, Новый, Трудовое, стоимость квартир увеличилась незначительно. Сегодня там «квадрат» продается по ценам от 75 до 100 тыс. рублей. Но дома эти расположены в далеком пригороде. Там рынок реагирует менее остро на рост цен во Владивостоке, впрочем, как во всем Приморском крае. Дорожает столица ДФО, остальные населенные пункты в разрезе цен на недвижимость достаточно стабильны, не особо растут в цене», — говорит директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов.
Этой весной рост цен был некоторым образом обоснованным, так как значительно подорожали строительные материалы. Но сегодня цены на многие сиз них стабилизировались. Становится очевидно, что предпосылок для дальнейшего роста цен нет. Более того, сами застройщики признают, что к выходу в 2022 году готовятся несколько тысяч новых квартирных проектов. Конкуренция растет, а покупательская активность падает. Ранее девелоперы признавали, что только при таких обстоятельствах стоимость жилья в городе может постепенно вернуться к своим приемлемым 90 —120 тыс. руб. за кв.м.
Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр»: «На рынке в осенние месяцы мы наблюдаем некоторое снижение спроса. Мы об этом говорили еще в середине лета. С одной стороны, это связано с фактической отменой ипотечных программ с господдержкой и ожиданием новых программ, обещанных правительством во время ВЭФ. С другой, высокие цены тоже играют большую роль, и рынку нужно в очередной раз привыкать к таким ценам. Ожидается, что к концу ноября – в декабре покупатели активизируются, но незначительно, по сравнению с прошлым годом».
Руководитель отдела продаж компании «Этажи» Владимир Пискуненко называет факторами удорожания повышение спроса благодаря льготным ставкам по ипотеке + этап строительства (чем ближе срок сдачи тем дороже квадратный метр): «Рост стоимости квартир по сегментам зависит от спроса, а это значит, что влияет район, инфраструктура, год постройки дома, состояние мест общего пользования и еще множество факторов. Также схема продажи, срок владения, наличие залога в банке(ипотечного), состояние квартиры. В одном сегменте одинаковые квартиры продаются по разным ценам в зависимости от нескольких факторов».
Границы стерлись
Основной рост цен во Владивостоке был связан с малогабаритным жильем в тех сегментах, где есть возможность небольшую квартиру купить в ипотеку. Высоким спросом пользуется жилье классов «эконом» и «комфорт». Спрос разогрел рынок и цены там не только выросли, но практически стерли границы между данными сегментами. Квартиры большой площади – 85-90 квадратных метров, продаются значительно сложнее. «Бизнес», «комфорт+» и «премиум» также подорожали, но цены здесь всегда были высокими.
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система» отмечает, что рынок пока еще перегрет спросом, поэтому стоимость сегмента «эконом» завышают спекулятивно: «110-120 тыс. рублей за квадратный метр в «экономе» — цена завышена. Она недалеко «ушла» от сегментов «комфорт+» и «бизнес», где стоимость «квадрата» — от 150 тыс. рублей. Но там цены себя оправдывают, так как и себестоимость такого строительства в разы выше, материалы дороже. Когда на рынок выведут свои проекты федеральные девелоперы, высокая конкуренция естественным образом надавит на цены, и рынок сам по себе начнет стабилизироваться. Только тогда мы снова увидим четкое разделение сегментов, и «эконом» снова станет «экономным» и доступным для населения, со стоимостью квартир в пределах 90-12тыс рублей».
«Бонусный» тренд
По словам экспертов, в ближайшие год-два цены в недвижимости будут расти медленными темпами, практически на уровне инфляции. Начало снижение стоимости «квадрата» ожидается в 2022 году. Но скорее всего, первое время застройщики постараются максимально долго удержать цены на текущем уровне, просто сделав дополнительный акцент на неликвидных квартирах, дешевых в плане себестоимости, на которые цены можно и приспустить. Также в следующем году появится новая тенденция – девелоперы начнут включать дополнительные опции в продажах – скидки и бонусы.
Вот что рассказывают о текущей ситуации и перспективах стоимости «квадрата» игроки рынка.
Олег Пикалов поясняет: «Уже в следующем году на рынок выйдет огромное количество проектов, и с каждым годом их будет становиться все больше – этот процесс затормозить невозможно. Конкуренция будет расти, рынок насыщаться. Этой осенью покупательская активность упала. Маржинальность тоже. Чтобы иметь возможность укладываться в графики финансового финансирования, девелоперы будут вынуждены пересмотреть маркетинг, в частности цены и подход к их формированию. «Просядет» стоимость не очень ликвидных квартир за городом или на окраине Владивостока, будут предлагаться покупателям скидки и бонусы. Но высокая стоимость недвижимости резко не уйдет в прошлое. До стабилизации цен на прежний уровень должно пройти какое-то время – в районе пяти лет».
Согласен с Пикаловым и Сергей Косиков. «На рынке существенно увеличилось количество предложений. В продажу вышло много новых проектов. И до конца года продажи откроются еще в нескольких новостройках. Если мы разделим дома, которые строятся с прошлого года, то рост цен на квартиры в этих домах с начала года составил почти 15%. Сильнее всего подорожали квартиры в сегменте класса «эконом» и «комфорт». Это связано с наибольшим отложенным спросом на такие дома и с относительно небольшим количеством предложений. Но большинство застройщиков пока «держат» цены для сохранения спроса на высоком уровне», — добавил девелопер.