Эксперты отмечают небывалый подъем на российском рынке жилой недвижимости: количество сделок растет на фоне общего снижения реальных доходов россиян. Вслед за спросом, как водится, растут цены. Драйвером ажиотажа чаще всего называют льготную ипотеку под 6,5 процента, введенную в апреле 2020 года: квартиры покупают даже те, кто раньше в силу скромности доходов об этом и не помышлял.
«Утвержденная в конце апреля и стартовавшая в июле 2020 года, программа была продлена в ноябре на срок до 1 июля 2021 года. Она была призвана решить две основные задачи: помочь гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, а также поддержать строительную и смежные отрасли, пострадавшие из-за падения спроса на недвижимость ввиду общего спада в экономике и сокращения доходов населения в целом. На текущий период по программе льготной ипотеки со ставкой 6,5 процента было выдано более 90 процентов всех кредитных займов, приходящихся на новостройки. Это составило около 230 тысяч кредитов на общую сумму более 670 миллиардов рублей и около 70 процентов запланированного ипотечного лимита — 900 миллиардов рублей», — рассказала корреспонденту издания «Пульс дня» эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
По словам г-жи Анисимовой, рекордным по выдаче льготных ипотек стал сентябрь — около 60 тысяч кредитов.
«Тот момент, когда программа вот-вот должна была закончиться в ноябре, но выбор бюджетных предложений у застройщиков еще был, хотя уже начал сокращаться, а цены продолжали активно расти. Еще в июне совокупная стоимость сделок по новостройкам выросла примерно на 42 процента по сравнению с маем, в июле и августе — еще на 15 и 21 процент», — продолжает эксперт.
Меж тем, еще в конце июля раздались первые тревожные «звоночки»: как пишет «Российская газета», заместитель министра финансов России Алексей Моисеев не исключил формирование так называемого «ипотечного пузыря».
«Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать», — выразил опасение чиновник.
По его словам, взять (и добросовестно обслуживать) ипотечные кредиты могут не более 60 процентов россиян. Некоторые другие эксперты и такую оценку платежеспособности сограждан считают излишне оптимистичной.
«Несмотря на то, что реальные располагаемые денежные доходы населения во втором квартале 2020 года (по данным Росстата) снизились на 8 процентов, что явилось самым глубоким сокращением с 1999 года, было заключено рекордное количество сделок по недвижимости, значительно превышающее количественные показатели предыдущего года. Самые низкие за весь период процентные ставки по ипотеке вызвали ажиотажный спрос. Квартиры в новостройках стали покупать, в том числе, люди, чьи доходы не всегда стабильны и не позволяют своевременно выплачивать взносы по кредиту. Это увеличивает риск просрочек и невыплат. Некоторые берут на первоначальный взнос (требования, по которому снизились по льготной ипотеке с 20 до 15 процентов) ничем не обеспеченный потребительский кредит», — характеризует ситуацию Людмила Анисимова.
По ее мнению, многие покупатели, оформляя кредит, не учитывают, что приобретение квартиры в новостройке потребует вложения дополнительных средств, таких как: ежегодная страховка, ремонт с «нуля», начиная с заливки, стяжки и прокладки всех коммуникаций до приобретения техники, мебели, оборудования. Если на период строительства нет своего жилья, то добавляются ежемесячные платежи по аренде съемного.
«Получая ключи от квартиры в новостройке, люди в первую очередь думают о том, какими средствами благоустроить свое жилье, и уже потом — о выплате долга. Хорошо, если есть постоянный доход и перспективы его дальнейшего постоянства. Однако в текущей ситуации с пандемией риски более явно выражены. Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье уже за полгода 2020 года достиг 80 процентов от прироста всего прошлого года, и эти цифры пока не сокращаются», — рассказывает эксперт.
Ждет ли Россию взрыв «ипотечного пузыря» — по аналогии с тем, что произошел в США в 2008 году и вызвал серьезный кризис? В экспертном сообществе нет однозначного мнения на этот счет.
«Скорее нет, чем да. Во-первых, в США еще за несколько лет до 2008 года была широко распространена ипотека с нулевым первоначальным взносом и плавающей ставкой (с высоким риском). Заемщиками выступали граждане с невысокими доходами и плохими кредитными историями. Под такие кредиты выпускались ипотечные облигации. И когда с ростом ставок в экономике США заемщики не смогли выплачивать по кредитам, начались массовые дефолты, продажа заложенных домов и общее снижение цен на недвижимость. В России же практически не существует ипотек без первоначального взноса (с нулевым взносом), а ипотечная ставка фиксированная. Это существенно снижает возможные риски для аналогичного кризиса США 2008 года. Однако пандемия и заболеваемость коронавирусом, способствующая росту безработицы, сокращению объемов производств и экономическому кризису в целом, может способствовать кризису в сфере ипотечного кредитования», — считает Людмила Анисимова.
Основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт» Марина Дяченко, мнение которой приводит РБК, считает, что на рынке действительно надувается ценовой пузырь, который может «схлопнуться» при окончании действия программы льготной ипотеки. Причина – в росте числа рискованных заемщиков, оформляющих кредит, который в реальности не могут себе позволить. Однако, по мнению эксперта, вероятность негативного сценария невысока, так как «финансовые организации и власти будут стараться этого избежать».
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг не видит предпосылок для возникновения ипотечного пузыря, так как в нашей стране практически нет ипотечных кредитов без первоначального взноса, ставка по ним фиксированная.
«По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ», — уверен г-н Гольдберг.
Управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА» Антон Табах считает, что можно говорить только о «пузыре» в отдельных регионах – например, в Дальневосточном ФО (в частности, этому могла поспособствовать дальневосточная ипотека).
Как поведет себя рынок в ближайшем будущем?
«Стоит отметить, что рынок недвижимости сам по себе достаточно консервативен. Говорить о резком падении цен на жилье рано. По опыту предыдущих лет, только по прошествии значительного периода после ухудшений в экономике цены могли существенно снижаться в целом по рынку. При появлении признаков кризиса, как правило, всегда есть время для его урегулирования. Предотвратить ипотечный кризис лучше, чем исправлять его возможные негативные последствия», — убеждена Людмила Анисимова.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, эксперт советует россиянам здраво оценить свои возможности перед подачей заявки на получение льготной ипотеки. Равно как и банкам, по ее мнению, стоит более внимательно оценить кредитоспособность гражданина.