Дешевые кредиты, льготная ипотека и доступные стройматериалы – три главные меры поддержки, о которых мечтают приморские девелоперы
Российские девелоперы – от крупных до маленьких компаний –на время приостановили далеко идущие планы и стратегии по развитию проектного строительства и погрузились в состояние ожидания. Кризис подкрался так неожиданно, что отрасль оказалась к нему не готова. Правительство разработало антикризисный план по предотвращению обвала строительного рынка.
«Вторичная» поддержка
На первый взгляд, количество мер поддержек – огромное. В их перечне фигурируют направления, которые, по мнению зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина, являются ключевыми. Среди таких – упрощение процесса оформления разрешительной документации на строительство.
Застройщики при этом отмечают, что ни один нормативный акт из заявленных в рамках мер поддержки пока не был принят. Большинство перечисленных мер – вторичны. Например, упрощение административных процедур – вряд ли на что-то повлияет. На тех же сроках в части проектной планировки девелоперы могут выиграть максимум месяц. Или решение по публичным слушаниям – в этой части у застройщиков проблем никогда не было.
«В настоящий момент администрация хорошо работает, сроки закреплены с регламентом, но для застройщиков, принципиально, это ничего не изменит», — рассказал генеральный директор ООО СЗ «Эдельвейс-1» Андрей Беззубкин.
«Возьмем, например, обещание Хуснуллина, что процесс оформления разрешительной документации на строительство ускорится, — говорит директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. — Наша компания планирует подать документы, чтобы получить разрешение на строительство на новый объект. И вот, если получим это разрешение с первого раза, тогда поверю, что действительно что-то изменилось. Считаю, что все поддерживающие меры должны иметь прямой, конкретный, бестолковательный характер. В чем должно быть заключено упрощение процедуры разрешения на строительство? В том, что если проект прошел экспертизу, значит распоряжение о разрешении на строительство должно быть выдано без всяких дополнительных условий. Вот это была бы реальная поддержка застройщикам».
Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» отмечает, что длязастройщиков нужны такие меры поддержки как стимулирование спроса через ипотеку, сдерживание ставки проектного финансирования и снижение цен на базовые стройматериалы и энергетику с бензином. «Все остальное отрасль сможет вытянуть сама даже в таких сложных условиях», — считает он.
Феерическая раздача денег отменяется
В качестве одной из ключевых мер поддержек, правительство обещает компенсацию ставок по проектному финансированию. Дикое повышение ставок может сгладить возмещение затрат по кредитам застройщиков до 15%. Однако такая важная мера поддержки пока на уровне декларации.
Застройщики признаются: ситуация сейчас с проектным финансированием, пожалуй, самая сложная.
«Все проектное финансирование под вопросом. Условия, безусловно, ужесточатся. Скорее всего, процент собственного участия вырастет до 15-20%, локация будущих проектов будет внимательно анализироваться, история застройщика пристально изучаться. Одним словом, чтобы снизить собственные риски, банки будут нас рассматривать буквально «под лупой» — феерическая раздача денег, как было год назад, отменяется», — рассказывает Олег Пикалов.
«С учетом того, что часть проектов в конце прошлого года уже кредитовалась без учета льготных программ под 14%, если будет введена компенсация 15% на проектное финансирование, это станет нам действительно хорошей поддержкой, — говорит Алексей Исаков. — Но для любого бизнеса важен спрос – не имеет значения сколько ты потратишь на создание продукта, главное, чтобы потом его купили. Это ключ к экономике любого бизнеса. Поэтому важно чтобы больше внимания было уделено именно доступности ипотеки. Есть и другой вариант – государство может взять на себя роль покупателя и выкупать квартиры у застройщиков под аренду госслужащим и социальным группам населения, нуждающимся в жилье».
В целом, все многочисленные меры поддержки, озвученные правительством, кроме ипотеки и проектного финансирования, к строительной отрасли имеют косвенное отношение, считают девелоперы.
«По факту для нас важны компенсация ставок по проектному финансированию, которая позволит застройщикам продолжить работу над новыми проектами в относительно приемлемых условиях, и льготная ипотека, которая стимулирует спрос», — говорит председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков.
Об этом же заявляет и Владимир Исаков, председатель Ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации»: «Если разбираться по сути сегодня реальной помощью застройщикам может стать развитие двух ключевых направлений: льготная ипотека и субсидирование ставки по проектному финансированию».
Бесценно-ценная поддержка
В своем Telegram-канале Марат Хуснуллин пишет: «Сейчас особенно важно поддержать ипотечные программы. От этого зависит возможность людей покупать жилье и дальнейшие перспективы строительной отрасли». Он говорит, что уже доложил президенту о том, как планируется работать в этом направлении.
Застройщики отмечают, что именно мера поддержки в части ипотеки как стимулирование спроса — самая бесценная, важная и нужная.
Олег Пикалов тоже уверен: пока сохраняются льготные ипотечные ставки — стройка будет жить. «Но в нашей компании, например, доля общих кредитных покупок составляет 40% из который всего 15% приходится на дальневосточную ипотеку», — добавляет эксперт.
Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов не сомневается в том, чтольготная ипотека – одна из главных мер поддержки и инвесторов, и девелоперов: «Правительство хорошо понимает, что строительная отрасль является локомотивом, который дает мультипликативный эффект не только для самой отрасли, но и для других смежных отраслей. А без льготной ипотеки стройка встанет. Люди просто не смогут покупать квартиры».
Рыночный тренд
Сегодня застройщики выбирают разные стратегии. Некоторые приостановили свою активность. Другие ищут решения чтобы завершить начатые проекты и выйти из бизнеса. Третьи активно двигаются дальше и работают над новыми проектами. Например, Андрей Беззубкин рассказал, что стратегия компании фактически не изменилась, движение идет в запланированных темпах согласно производственным планам: «Наши специалисты уже подобрали решения для бесперебойного обеспечения строительства и выполнения всех запланированных бизнес-процессов. В настоящее время ведем строительство текущего объекта и проектирование новых. Продажи выполняются в стандартном режиме».
«Возможно, остановятся большие объекты, но в нашем сегменте остановок не будет. Себестоимость новых проектов увеличится процентов на 15-20, но при этом существенно повысить стоимость «квадрата» застройщики не смогут, так как высокой покупательской активности на рынке явно не ожидается. Цены вырастут всего процентов на 10, то есть, маржа девелоперов снизится», — поясняет Алишер Аббасов.
Олег Пикалов также считает, что общий покупательский спрос в 2022-2023 годах будет уменьшаться, как и маржа застройщиков: «Стоимость продаж на фоне ухудшающегося спроса может в дальнейшей перспективе варьироваться от 120 до 150 тыс. рублей за «квадрат». В целом маржа девелоперов подсядет, рентабельность проектов не составит выше 10-30 %».
Алексей Исаков, в свою очередь, отметил, что на рынке недвижимости наблюдается ажиотаж: «Покупается все, что есть в наличии — главное, чтобы оно было в высокой степени готовности. Ведь недвижимость в период турбулентности является тихой гаванью для инвестиций, поэтому мы можем ожидать, что спрос на недвижимость будет продолжаться еще некоторое время пока мы не достигнем некоей точки баланса – новые проекты еще не будут готовы к выходу на рынок, а старые уже будут раскуплены».
На счет «ажиотажа» и «некритичного падения спроса» выражает определенные сомнения Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», которая уверяет, что покупатели уже уходят с рынка и отток продолжится:
«Платежеспособность людей падает, ставки банков растут, льготные ипотеки не вернут прежний спрос, он будет снижаться. У нас за этот месяц не было ни одной ипотечной сделки, хотя именно ипотеки занимают в объеме наших продаж значительное место. А может наступить и такое время, когда потенциальные покупатели несмотря на защиту со стороны эскроу счетов начнут опасаться покупать квартиры в строящихся домах, справедливо полагая, вдруг компания проект «не потянет» и дом новостройка превратиться в долгострой».