Метка: Квартиры

Цены на вторичном рынке жилья в Москве за последние годы выросли в рублях, но упали в иностранной валюте. Причина этого явления кроется в разной динамике цен на недвижимость и курса рубля по отношению к доллару и евро

Стоимость квартир на вторичном рынке столицы с 2014 года выросла на 54%. Сейчас квадратный метр «вторички» стоит в среднем 275 тыс. рублей, что по текущему курсу валют составляет 3 тыс. долларов и 2,8 тыс. евро. Десять лет назад в этом сегменте «квадрат» стоил 189,5 тыс. рублей или 3,9 тыс. долларов и 3,1 тыс. евро.

При этом на первичном рынке цены выросли и в рублях, и в валюте. Так, сейчас квадратный метр в московских новостройках в среднем стоит 450,6 тыс. рублей против 89,6 тыс. рублей в 2014 году. В долларах и евро нынешняя цена составляет 4,9 тыс., а по курсу 2014 года стоимость «квадрата» была равна 2,5 тыс. долларов и 1,8 тыс. евро.

«Объяснение этому феномену довольно простое. Дело в том, что рост цен на недвижимость и изменение курса рубля по отношению к иностранным валютам происходят с разной динамикой. Именно поэтому на вторичном рынке мы видим рублевый рост и снижение стоимости в валютном эквиваленте. Но «первичка» подорожала и в рублях, и в валюте. Это легко объяснить тем, что именно в этом сегменте цены на квартиры выросли в пять раз, поэтому даже несмотря на разную динамику курса рубля и цен на жилье, в валютном эквиваленте получился тоже рост стоимости», — рассказал изданию «Пульс дня» кандидат экономических наук Михаил Беляев.

Эксперт напомнил, что цены на абсолютно все товары в России, в том числе на недвижимость, уже давно не привязаны к доллару или евро. Поэтому оценка стоимости недвижимости в иностранных валютах не имеет особого значения для потребителя.

«Исключение составляют, пожалуй, те граждане, кто приобретает жилье не для того, чтобы в нем жить, а в инвестиционных целях. Перевод цены недвижимости в доллары помогает таким инвесторам оценить выгодность вложений и более адекватно соотнести ее с инвестициями в другие инструменты. Также стоимость жилья в валюте важна для тех, кто собирается продать или купить недвижимость в России и купить или продать ее за рубежом, постольку в таких сделках в любом случае придется конвертировать рубль в валюту или наоборот», — добавил Беляев.

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин пояснил, чем обусловлен рост цен на недвижимость.

«После кризиса на рынке недвижимости в 2014 году цены снова начали постепенно расти. А с конца ковидного периода динамика роста усилилась. На это повлиял отложенный спрос и появление льготной ипотеки, за счет чего сильно вырос спрос на новостройки, который в свою очередь разогнал цены до нынешних значений. Именно этим объясняется, что новостройки с 2014 года выросли в цене в пять раз, а вторичное жилье только в полтора раза. Но с 1 июля 2024 года программа общей льготной ипотеки прекратит свое действие, а останутся лишь адресные льготные программы. Поэтому скорее всего рынок новостроек ждет коррекция в сторону снижения цен, что также уменьшит разрыв между стоимостью квадратных метров на первичном и вторичном рынках», — рассказал аналитик.

Ранее «Московская газета» сообщила, что российский рынок недвижимости уже отреагировал на снижение объемов ипотечного кредитования.

Владивосток — один из самых дорогих в России городов в сегменте жилой недвижимости, в котором квартиры «эконом» существуют фактически только номинально. Однако, раздутый «ценовой пузырь» готов лопнуть в любой момент

Девелоперы, привыкшие к гипервысокой маржинальности, осознают, что искусственный рост цен и баснословные прибыли в скором будущем будут купированы целым рядом независимых от них, но неотвратимых причин. Застройщики, готовя несколько тысяч новых проектов, разрабатывают новые стратегии в ценовой политике, пытаясь максимально долго удержать высокий курс цен на рынке.

Средняя температура

Ажиотаж покупательской активности на рынке недвижимости во Владивостоке заметно спал, до бела разогретый дальневосточной ипотекой спрос заметно охлаждается. За год, благодаря масштабной пропаганде «низких ипотечных ставок с господдержкой» и навязыванию мнения, что «лучшие инвестиции – в недвижимость», квартиры во Владивостоке подорожали до 60%. При этом, не исключено, что продающая сторона — застройщики и риелторы –— могли занижать аналитику по росту «квадрата» в городе. Речь шла от 15 до 20%. Тем не менее, средняя «температура по больнице» показывает, рост был гораздо больше, чем говорили большинство аналитиков.

По данным крупнейшей федеральной компании «Этажи», рост цен в сегменте новостроек за год показал следующие цифры:

1-комнатные — 127 016 руб./кв.м — удорожание на 25%;

2-комнатные — 134 513 руб./ кв.м — удорожание на 75%;

3-комнатные — 119 932 руб./ кв.м — удорожание на 32%.

Вторичная недвижимость:

1-комнатные — 152 610 руб./кв.м — удорожание на 13%;

2-комнатные — 139 350 руб./кв.м — удорожание на 18%;

3-комнатные — 135 529 руб./кв.м — удорожание на 18%;

4-комнатные — 133 827 руб./кв.м — удорожание на 3%.

Таким образом, разрыв в процентном соотношении в целом по рынку составил от 3 до 75%. Средний показатель – около 60%. 

«Мы свой проект начинали со 115 тыс. рублей за квадратный метр, а сегодня у нас «квадрат» подрос до 165 тысяч. В целом за год мы видим, что реальный рост стоимости квартир на комфортное жилье составляет от 40 до 60%. В удаленных от города районах, таких как поселки Угловое, Новый, Трудовое, стоимость квартир увеличилась незначительно. Сегодня там «квадрат» продается по ценам от 75 до 100 тыс. рублей. Но дома эти расположены в далеком пригороде. Там рынок реагирует менее остро на рост цен во Владивостоке, впрочем, как во всем Приморском крае. Дорожает столица ДФО, остальные населенные пункты в разрезе цен на недвижимость достаточно стабильны, не особо растут в цене», — говорит директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов.

Этой весной рост цен был некоторым образом обоснованным, так как значительно подорожали строительные материалы. Но сегодня цены на многие сиз них стабилизировались. Становится очевидно, что предпосылок для дальнейшего роста цен нет. Более того, сами застройщики признают, что к выходу в 2022 году готовятся несколько тысяч новых квартирных проектов. Конкуренция растет, а покупательская активность падает. Ранее девелоперы признавали, что только при таких обстоятельствах стоимость жилья в городе может постепенно вернуться к своим приемлемым 90 —120 тыс. руб. за кв.м. 

Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр»: «На рынке в осенние месяцы мы наблюдаем некоторое снижение спроса. Мы об этом говорили еще в середине лета. С одной стороны, это связано с фактической отменой ипотечных программ с господдержкой и ожиданием новых программ, обещанных правительством во время ВЭФ. С другой, высокие цены тоже играют большую роль, и рынку нужно в очередной раз привыкать к таким ценам. Ожидается, что к концу ноября – в декабре покупатели активизируются, но незначительно, по сравнению с прошлым годом».

Руководитель отдела продаж компании «Этажи» Владимир Пискуненко называет факторами удорожания повышение спроса благодаря льготным ставкам по ипотеке + этап строительства (чем ближе срок сдачи тем дороже квадратный метр): «Рост стоимости квартир по сегментам зависит от спроса, а это значит, что влияет район, инфраструктура, год постройки дома, состояние мест общего пользования и еще множество факторов. Также схема продажи, срок владения, наличие залога в банке(ипотечного), состояние квартиры. В одном сегменте одинаковые квартиры продаются по разным ценам в зависимости от нескольких факторов».

Границы стерлись

Основной рост цен во Владивостоке был связан с малогабаритным жильем в тех сегментах, где есть возможность небольшую квартиру купить в ипотеку. Высоким спросом пользуется жилье классов «эконом» и «комфорт». Спрос разогрел рынок и цены там не только выросли, но практически стерли границы между данными сегментами. Квартиры большой площади – 85-90 квадратных метров, продаются значительно сложнее. «Бизнес», «комфорт+» и «премиум» также подорожали, но цены здесь всегда были высокими.

Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система» отмечает, что рынок пока еще перегрет спросом, поэтому стоимость сегмента «эконом» завышают спекулятивно: «110-120 тыс. рублей за квадратный метр в «экономе» — цена завышена. Она недалеко «ушла» от сегментов «комфорт+» и «бизнес», где стоимость «квадрата» — от 150 тыс. рублей. Но там цены себя оправдывают, так как и себестоимость такого строительства в разы выше, материалы дороже. Когда на рынок выведут свои проекты федеральные девелоперы, высокая конкуренция естественным образом надавит на цены, и рынок сам по себе начнет стабилизироваться. Только тогда мы снова увидим четкое разделение сегментов, и «эконом» снова станет «экономным» и доступным для населения, со стоимостью квартир в пределах 90-12тыс рублей». 

«Бонусный» тренд 

По словам экспертов, в ближайшие год-два цены в недвижимости будут расти медленными темпами, практически на уровне инфляции. Начало снижение стоимости «квадрата» ожидается в 2022 году. Но скорее всего, первое время застройщики постараются максимально долго удержать цены на текущем уровне, просто сделав дополнительный акцент на неликвидных квартирах, дешевых в плане себестоимости, на которые цены можно и приспустить. Также в следующем году появится новая тенденция – девелоперы начнут включать дополнительные опции в продажах – скидки и бонусы. 

Вот что рассказывают о текущей ситуации и перспективах стоимости «квадрата» игроки рынка.

Олег Пикалов поясняет: «Уже в следующем году на рынок выйдет огромное количество проектов, и с каждым годом их будет становиться все больше – этот процесс затормозить невозможно. Конкуренция будет расти, рынок насыщаться. Этой осенью покупательская активность упала. Маржинальность тоже. Чтобы иметь возможность укладываться в графики финансового финансирования, девелоперы будут вынуждены пересмотреть маркетинг, в частности цены и подход к их формированию. «Просядет» стоимость не очень ликвидных квартир за городом или на окраине Владивостока, будут предлагаться покупателям скидки и бонусы. Но высокая стоимость недвижимости резко не уйдет в прошлое. До стабилизации цен на прежний уровень должно пройти какое-то время – в районе пяти лет».

Согласен с Пикаловым и Сергей Косиков. «На рынке существенно увеличилось количество предложений. В продажу вышло много новых проектов. И до конца года продажи откроются еще в нескольких новостройках. Если мы разделим дома, которые строятся с прошлого года, то рост цен на квартиры в этих домах с начала года составил почти 15%. Сильнее всего подорожали квартиры в сегменте класса «эконом» и «комфорт». Это связано с наибольшим отложенным спросом на такие дома и с относительно небольшим количеством предложений. Но большинство застройщиков пока «держат» цены для сохранения спроса на высоком уровне», — добавил девелопер.

В Приморье планируют построить город-миллионник

С начала 90-х годов было рассмотрено не менее восьми концепций создания Владивостокской агломерации юга Приморья. Последняя — в октябре 2014 года. В нее предлагалось включить четыре муниципалитета: Владивосток, Артем, Надеждинский и Шкотовский районы. Но в развитии этого закона мало что происходило. Вопрос о создании Владивостокской агломерации был рассмотрен на Восточном экономическом форуме, в рамках которого администрация города озвучила несколько идей по застройке более 1100 га городских земель. Так, в Минвостокразвития планируют построить город-миллионник, объединив Владивосток с Артемом. Кроме того, уже подписано соглашение о сотрудничестве в реализации проекта города Спутника в ТОР «Надеждинская» в Приморском крае. Девелоперы уверены, что естественным направлением развития города является пригород и Надеждинский район. Только это, по их мнению, может обеспечить население доступным жильем и расширить рынок сбыта недвижимости. 

По пути Европы и Азии 

Проект Владивостокской агломерации и, в частности, строительство города- Спутника станет очень серьезным и необходимым шагом для развития мегаполиса «Большой Владивосток», считают девелоперы и риелторы Приморья. Строительство жилых комплексов планируется на участке площадью одна тысяча гектар, на котором можно возвести больше 2,5 млн квадратных метров жилья.

Директор компании «Стройзаказ» Олег Пикалов уверен, что в самой идее агломерации есть абсолютно разумное зерно, именно так развиваются все современные зарубежные центры: Токио, Йокогама, Гонконг и другие развитые города: «В Азии и Европе часто агломерационное объединение происходит вокруг одного даунтауна, и это правильная концепция. Что касается нашего региона, на мой взгляд, ключевых функций государства в части строительства агломерации всего две: необходимо создать удобную, продуманную транспортно-логистическую схему, которая позволяла бы жителям добираться от места жительства до пункта «Б» в максимально сжатые сроки – за 30-40 минут, и технические условия — вода, канализация, электричество. Также нужно сформировать участки под строительство и выставить на аукционы. Все остальное сделают сами застройщики». 

По мнению гендиректора ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексея Исакова, вектор развития Владивостока задан, это большая цель к чему нужно стремиться. 

«Осуществим ли проект города Спутника? Думаю, да. Единственный вопрос — это время. Не стоит рассчитывать, что люди поедут в Приморье сами по себе, только если построить дома. Ключевая и комплексная задача – привлечь население в эту агломерацию. Ведь нужно понимать, что застройщики строят на кредитные деньги. И если банк не видит возможности реализации квартир, то кредит не даст. Поэтому «сначала деньги, потом стулья». В первую очередь, необходимо создать льготный режим для всей территории, затем – ввести новые производства и только в этих условиях начинать строить новые «города-спутники» Владивостока», — уверен эксперт.

А кто поедет?

Правительство России не первый год возводит развитие Дальневосточного региона в пул приоритетных задач. В этой связи были реализованы многочисленные программы и предприняты значимые шаги, направленные на уменьшение оттока населения в ДФО и привлечения людей в регион. Создание Владивостокской агломерации и города-миллионника в этой связи дало бы значительный толчок в реализации обозначенных планов. Однако, для этого потребуются важные дополнительные меры, считают специалисты.

Директор ГК «Метры» Владимир Закурко полагает, что в агломерации жилье будет стоить значительно дешевле, чем в самой столице ДФО – ниже 100 тыс. рублей за «квадрат»: «Допускаю, что недостатка в покупателях не будет. Во-первых, подтянется край и глубинка. К примеру, семья из четырех человек сможет продать «гостинку» за 4 млн рублей и переехать в малогабаритную 2-х комнатную квартиру за эти же деньги. Также квартиры станут востребованы у любителей пригорода, поскольку в некоторых жилых комплексах города -Спутника акцент будет сделан на экологию. Привлекательным город станет как для пенсионеров, любящих тишину и покой, так и для прогрессивной молодежи, так как на 1000 гектарах найдут место и реализуют несколько проектов для различных категорий людей. Одним словом, так как в крае немало людей, у которых квартирный вопрос стоит очень остро, многие приморцы захотят переселиться в новые дома». 

Что касается привлечения в Приморье «значимых людей» из других регионов, здесь задача стоит посложнее, считает Закурко: «Я неоднократно говорил и повторю, что вопрос — не в стоимости квадратного метра и не в дешевизне ипотеки. Это важно, но, по сути — вторично. Необходимо предоставить переезжающим достойную, высокооплачиваемую работу. Только при условии, что зарплаты у нас раза в два будут выше, чем в средней полосе, а стоимость товаров и услуг — на том уровне, к которому привыкли переезжающие. Приморье станет для них интересным с точки зрения проживания».

Алексей Исаков также считает, что, судя по развитию коронавирусных мер ожидать кого-то, кто приедет в регион издалека не приходится. 

«Но если сделают ряд льготных послаблений для населения Дальнего Востока, которые будут действительно сильно отличаться от западной части России, то возможно это усилит приток желающих пополнить ряды приморцев. Помимо строительства жилья, что, кстати, также небыстрый процесс, необходимо дать людям работу. А чтобы заводы и фабрики начали открываться в нашем регионе, необходимо «обнулить» налоги для предприятий. Тогда уже завтра к нам выстроится очередь из бизнесменов, которые захотят здесь создавать новые заводы и предприятия. Для такого кардинального проекта как удвоение и даже пятикратное увеличение населения города (по некоторым заявлениям, население должно вырасти до 2,5 млн человек!) нужны радикальные меры», — поясняет девелопер.

О наболевшем 

Эксперты солидарны в том, что любое развитие региона автоматически скажется на повышение привлекательности, прежде всего самого Владивостока. Дальше мнения риелторов и девелоперов расходятся. Первые уверены, что стоимость квартир в городе априори не снизится, но в самой новой агломерации цены на жилье должны быть доступными. Застройщики полагают, что на фоне сдержанного спроса и высокой конкуренции выходящих на рынок проектов, маржинальность строительного бизнеса упадет достаточно значительно. 

Так, Владимир Закурко уверен, что масштабная стройка не снизит цены на жилье в самом Владивостоке. Стоимость «квадрата» будет расти: «Этому есть все предпосылки. Наш город становится все более известным благодаря крупным мероприятиям, которые здесь проводятся и пиару, с ними связанному. Дальневосточная ипотека под 0,1% привлекает к нам людей из других регионов, особенно много едут к нам из средней полосы, пока что снимают квартиры. А если начнут покупать жилье – спрос еще больше вырастет. Соответственно, при наличии высокого спроса, застройщикам снижать цены на квартиры будет просто не выгодно», — говорит риелтор. 

Олег Пикалов прокомментировал ценовую политику, которая складывается на рынке сегодня: «Рынок уже «перегрет». Сегодня в проектах готовятся выйти еще больше 50 тысяч новых квартир при неудовлетворенном спросе 7-10 тысяч квартир. За счет чего спрос может резко увеличиться, мне лично непонятно. Мигранты пока жилье покупать не готовы. Переселенцам нужны мощные мотивирующие программы господдержки. Кроме того, естественный отток из региона не уменьшается. Кто зарабатывает, тот едет в Москву. Тут остаются люди либо ограниченные в средствах, либо уже обеспеченные жильем. Высокий спрос на жилье иссякнет уже в следующем году. А в течение 1-2 лет застройщики придут к уровню рентабельности в 25-30%. При себестоимости строительства в районе 60 тысяч рублей за «квадрат» продажная цена выйдет на уровень 80-90 тысяч рублей за квадратный метр».

«Как всегда, в реальности все получается гораздо интереснее планов, — говорит ситуацию директор агентства недвижимости «Городской риэлтерский центр» Сергей Косиков. — Мы естественным путем идём к тому, что Владивосток станет миллионником. Также естественным путем вышли проекты в Надеждинске, на Дефризе, в Трудовом, в Садгороде. И теперь пул объектов, которые планируется построить в направлениях в сторону Артема и Надеждинска даст больше 300 тысяч новых квартир. Отмечу, что эти проекты сразу предусматривают организацию комфортной жизни. А это значит, что и люди сюда поедут. Работы в нашем регионе хватит всем — на рынке катастрофическая нехватка и квалифицированных кадров, и просто рабочих рук».

В министерстве озвучили статистику по гибели детей в пожарах

Директор департамента надзорной деятельности и профилактической работы МЧС России Ринат Еникеев сообщил, что, по данным ведомства, при пожарах в среднем погибает около 420 детей в год, 85% из которых составляют дети в возрасте до 5 лет. По мнению представителя министерства, в основе таких инцидентов чаще всего оказываются социальные факторы.

«Чаще всего причины имеют социальный характер, и в зоне риска прежде всего находится жилой сектор. Сейчас мы планируем обязать собственников жилья устанавливать в квартирах и домах дымовой пожарный извещатель, который стоит примерно, как чашка кофе», — сообщил глава департамента.

По словам представителя МЧС, данный извещатель поможет в случае пожара вывести человека из состояния сна и способен предотвратить наступление множества трагедии: «Эти датчики легко найти на прилавках магазинов, приборы производятся во многих субъектах РФ».

Напомним, после пожара в гостинице «Вечерний зов» на 6-й Кожуховской улице в Москве было возбуждено уголовное дело. На момент возгорания почти все номера в гостинице были заняты: в них находились более 300 человек, из которых около 100 детей. В основном это были экскурсанты, приехавшие в столицу из регионов на майские праздники.