Метка: Недвижимость

За год загородная недвижимость в России подорожала почти на треть, что спровоцировало падение спроса и переориентирование части клиентов на долгосрочную аренду вместо покупки. Такие данные приводятся в исследовании сервиса «Авито Недвижимость». Так, загородные дома подорожали на 30%, их средняя стоимость сейчас составляет 4,1 млн рублей. Дачи подросли в цене не так сильно – на 21%, коттеджи и таунхаусы – на 15% и 13% соответственно. В связи со столь резким подорожанием спрос на покупку такой недвижимости снизился на 24%. Однако, по прогнозам экспертов, рост цен пока останавливаться не будет

Как видно на примере самого объёмного рынка загородной недвижимости, коим является Московская область, весной и в начале лета оживляется спрос, появляются новые ликвидные предложения, а следом растут и цены. Руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи» Антон Сауков объясняет, что весна считается самым удобным временем для приобретения дачи, поскольку именно в это время, после схода снега, можно в полной мере оценить удобство расположения объекта, подъездные пути и другие условия, которые будут важны для проживания в тёплое время года. Продавцы также учитывают эти особенности, поэтому именно весной-летом на рынке появляются новые предложения о продаже. При этом именно сегмент дач сейчас остаётся самым недооценённым, с большим потенциалом роста спроса и цен. Дело в том, что дачи традиционно продаются намного дешевле всесезонных домов и коттеджей, однако зачастую располагаются в благоустроенных СНТ с хорошими условиями для жизни и необходимой инфраструктурой. Поэтому многие покупатели обращают внимание именно на дачи как на самый доступный вариант. В то же время и собственники, как отмечает Сауков, с приближением дачного сезона постараются продать свои объекты максимально дорого. Так что снижения или даже стагнации цен в ближайшей перспективе ждать вряд ли стоит.

Впрочем, есть исключения, но их немного. За последнее время дома и дачи дешевели только в нескольких северных и дальневосточных регионах – в Мурманской и Магаданской областях, Камчатском крае, Ханты-Мансийском автономном округе и Еврейской автономной области. Гендиректор федеральной компании «Мир квартир» Павел Луценко объясняет, что интерес к загородной недвижимости подстёгивает ограниченность возможностей отдыха за рубежом. На этом фоне россияне стремятся купить собственный участок земли и дом на природе, чтобы было куда выезжать из городов на свежий воздух. По словам эксперта, рост стоимости загородных домов и дач ожидается и в II квартале.

Более конкретные цифры озвучил представитель компании CMS Николай Переславский. По его словам, только в первом полугодии 2024 года средний рост стоимости составит 10-15% в зависимости от конкретного региона и транспортной доступности. Стабилизация рынка ожидается лишь к концу года, а в начале 2025-го может произойти и некоторая коррекция цен вниз. Эксперт заметил, что тенденция на приобретение домов, дач и коттеджей наметилась ещё в период пандемии и сегодня продолжается. Он назвал такую покупку правильной инвестицией, повышающей качество жизни семьи, поскольку при наличии городской квартиры и загородной недвижимости у людей появляется возможность по желанию быстро менять место и стиль жизни.

Дополнительным фактором, обуславливающим подорожание новых загородных объектов, является рост цен на стройматериалы. Как раз сейчас эксперты ожидают очередной волны подорожания металлических конструкций, древесины и других строительных материалов. К концу мая строительство дома в среднем обойдётся дороже на 10%. Иными словами, момент для самой выгодной с чисто финансовой точки зрения покупки загородного дома в этом году уже миновал. Ведь дешевле всего такую недвижимость продают зимой. По словам эксперта «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, выгода в зимний период может составить до 30%, поскольку из-за снижения покупательского интереса продавцы готовы предлагать заниженную цену или скидки. Правда, как уже отмечалось выше, в это время года сложнее оценить состояние участка и самого дома, что может обернуться разочарованием или дорогостоящим ремонтом. Поэтому каждому потенциальному покупателю зимой приходится решать: идти на риск или ждать наступления тепла, когда, очевидно, стоимость покупки существенно повысится. 

По сообщению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», цены на жилье в Москве снижаются на протяжении полугода. Стоит ли ожидать уменьшения стоимости ипотечных кредитов в ближайшее время и чего в принципе ожидать от рынка жилья — разбирался «Пульс дня»

По данным IRN.RU, рост цен на жилье в Москве не превышает 0,2%. Стоимость одного квадратного метра «вторички» в центре столице сейчас составляет 271,5 тыс. рублей, в Новой Москве – 204 тыс., в области – 154,6 тыс. рублей.

Динамика изменения цен в зависимости от категории жилья наблюдается несущественная. Так квартиры в «сталинках» стали дешевле на 0,4%, тогда как в панельных и монолитных домах подорожали на 0,4% и на 0,1% соответственно. 

Спрос на «Замкадье» и Подмосковье остается на прежнем уровне. Он пока поддерживается теми, кому не по карману «старая» Москва. 

Иными словами, налицо стагнация рынка столичной недвижимости. При этом существует мнение, что ценовая ситуация на рынке недвижимости может поменяться со сменой ключевой ставки Центробанка РФ.

Напомним, на заседании комиссии по ключевой ставке 16 февраля было принято решение оставить ранее установленную ставку в 16%. По заявлению главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, регулятор не собирается резко ее снижать. Не исключено, что в этому году она останется на уровне 13,5–15,5%. Существенное ее снижение (до 10% и ниже) возможно только в 2025-ом году. 

Означает ли это, что на рынке вторичного жилья с целью подогрева спроса начнётся снижение цен и ипотечных ставок? 

Эксперту по недвижимости, член Российской гильдии риэлторов Константин Барсуков в беседе с «Пульсом дня» рассказал, что 0,2% снижения цены, о котором говорят аналитики, не стоит воспринимать всерьез. Такие цифры следует воспринимать скорее как погрешность в расчетах, так как идет оперирование ценами объявлений без принятия в расчет реальной цены на недвижимость. При этом цены объявлений имеют свойство завышаться. 

«Я бы не утверждал, что цены растут или падают. Они находятся на том же уровне, на котором они находились в ноябре-декабре прошлого года, они не растут уже месяца три точно. При этом нет ощущения, что они будут подниматься или опускаться», — пояснил Константин Барсуков.

Однако эксперт считает, что теоретически ситуация на рынке может измениться, если на очередной комиссии Центробанка, которая пройдет 26 марта, будет принято решение о существенном снижении ставки рефинансирования. В таком случае можно будет ожидать роста цен на недвижимость. Тем более, по словам Константина Барсукова, им есть куда расти.

«Если будет снижение ставки, то цена может подрасти. Если же Центробанк долго продержит ключевую ставку, то теоретически возможно небольшое снижение цены. Пока же рынок замер. И нужно понимать, что вряд ли Центробанк будет снижать ставку», — заключил представитель Российской гильдии риэлторов.

Эксперты оценили влияние на рынок недвижимости снижение конкуренции среди застройщиков

Среди девелоперского бизнеса сейчас наблюдается две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, строительные компании укрупняются, поглощая более мелких игроков, с другой, на рынок приходят новые застройщики. Об этом изданию «Пульс дня» рассказал ведущий аналитик Российской гильдии риэлтеров Константин Ламин.

Подводя итоги нынешнего года портал РИА «Новости Недвижимость» назвал одной из тенденций строительного рынка укрупнение топовых застройщиков и уход с рынка других игроков.

«Эта тенденция наблюдается уже несколько лет. Дело в том, что целью любого бизнеса является снижение издержек и повышение маржинальности. С этой точки зрения крупные застройщики, имея весомый административный ресурс, могут работать эффективнее в этих направлениях. Поэтому они и укрупняются за счет поглощения более слабых участников рынка. Однако в то же самое время есть и обратная тенденция. Например, появляются новые девелоперские компании, которые создаются зачастую бывшими топ-менеджерами крупных застройщиков. Одна из таких компаний в Москве была зарегистрирована буквально на днях. Кроме того, на столичный рынок приходят региональные игроки, которые, даже несмотря на меньшие масштабы, вполне конкурентоспособны», — рассказал Константин Ламин.

Он отметил, что в этих условиях говорить о диктате цен со стороны крупных девелоперов не приходится. 

«Более того сравнительно невысокая конкуренция не является определяющим фактором ценообразования. Все же тут больше влияют тенденции спроса, на который в свою очередь оказывают негативное воздействие, например, ограничения по ипотеке, которые вводятся ЦБ, а также высокие ставки кредитования. Естественно, застройщики не могут не принимать во внимание эти факторы», — пояснил эксперт.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев в свою очередь отметил, что строительный рынок России, равно как и все другие рынки, сейчас является монополистическим.

«На всех рынках сейчас действуют олигополии, то есть на них представлены несколько крупных игроков, которые способны даже не сговариваясь задавать тон всему рынку. Это относится и к рынку недвижимости. И я не думаю, что более мелкие или новые участники этого рынка как-то существенно могут влиять на него. Однако, если говорить именно о строительном рынке, то наличие олигополий в разных регионах страны является далеко не самым главным фактором в формировании цен на жилье. Потому что на стоимость недвижимости прежде всего влияют решения, связанные со спросом населения, то есть это возможности льготной ипотеки, требования к обычной ипотеке и высокие ставки банков», — пояснил экономист в беседе с «Пульсом дня».

Ранее гендиректор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков в комментарии изданию «Нос» отмечал, что повышение конкуренции в девелоперском бизнесе создаст предпосылки для снижения цен на недвижимость. Одним из путей появления конкурентной среды он назвал создание крупной государственной строительной корпорации, которая будет устанавливать собственные цены на жилье.

Материнский капитал используется в 5-10% сделок по приобретению жилья. В то же время особенности регулирования использования материнского капитала сильно усложняют дальнейшее распоряжение приобретенным жильем и даже могут сделать его неликвидным.

«Изначально материнский капитал был внедрен как способ изменения демографической ситуации. По сути, сейчас его применение несет две цели. Первая – это социальная помощь молодежи в решении разных жизненных вопросов, прежде всего – в приобретении жилья. Второй – это поддержка строительной отрасли, развитие которой влияет на всю экономику, потому что именно строительство позволяет развиваться многим другим отраслям. Однако, нужно отметить, что главным выгодополучателем этих социальных мер стала именно строительная отрасль, но не конечный потребитель, потому что разного рода льготные программы попросту стимулировали рост цен на жилье. Но это, конечно, не отменяет социального значения маткапитала для приобретения жилья молодыми семьями, которые тем самым могут обеспечить себя нормальными условиями для жизни», — рассказал кандидат экономических наук Михаил Беляев.

В то же время аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с изданием «Пульс дня» отметил, что сейчас сделки по приобретению недвижимости с применением маткапитала составляют примерно 5-10%.

«Чаще всего речь идет об ипотеке, когда люди за счет маткапитала либо погашают часть первоначального взноса, либо расплачиваются по кредиту этими средствами в банке. Это связано с тем, что продавцы недвижимости не очень хотят принимать маткапитал в качестве оплаты, так как для получения реальных денег им самим приходится проходить определенные бюрократические процедуры, а с этим никто связываться не хочет. У маткапитала есть и еще одна особенность. Дело в том, что в жилье, которое куплено с применением маткапитала после погашения ипотеки или при его продаже нужно обязательно выделить долю ребенка. Продать такую квартиру в итоге можно только с разрешения органов опеки. А это значит, что сама сделка существенно усложняется, вплоть до того, что такое жилье бывает очень непросто продать и приходится снижать цену. Грамотные риэлторы стараются заранее предупреждать об этом клиентов. Однако так происходит не всегда. В моей практике есть случаи, когда люди не могут продать квартиру, купленную с использованием маткапитала. Они даже готовы вернуть средства материнского капитала, чтобы освободить недвижимость от этого обременения. Однако законодательство не содержит механизма для возврата средств материнского капитала», — сказал Константин Ламин.

Материнский капитал – мера поддержки семей с детьми, которая появилась в 2007 году. Сейчас выплата за первого ребенка составляет почти 587 тыс. рублей, еще 188,6 тыс. рублей добавляется при рождении второго ребенка. Распорядиться маткапиталом для улучшения жилищных условий можно, когда ребенку исполнится три года. Однако в случае с ипотекой маткапитал можно использовать сразу после его рождения.

Ранее эксперты рассказали, с чем связан рост цен на жилье летом 2023 года при падающем рубле.