Метка: Застройщики

Эксперты оценили влияние на рынок недвижимости снижение конкуренции среди застройщиков

Среди девелоперского бизнеса сейчас наблюдается две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, строительные компании укрупняются, поглощая более мелких игроков, с другой, на рынок приходят новые застройщики. Об этом изданию «Пульс дня» рассказал ведущий аналитик Российской гильдии риэлтеров Константин Ламин.

Подводя итоги нынешнего года портал РИА «Новости Недвижимость» назвал одной из тенденций строительного рынка укрупнение топовых застройщиков и уход с рынка других игроков.

«Эта тенденция наблюдается уже несколько лет. Дело в том, что целью любого бизнеса является снижение издержек и повышение маржинальности. С этой точки зрения крупные застройщики, имея весомый административный ресурс, могут работать эффективнее в этих направлениях. Поэтому они и укрупняются за счет поглощения более слабых участников рынка. Однако в то же самое время есть и обратная тенденция. Например, появляются новые девелоперские компании, которые создаются зачастую бывшими топ-менеджерами крупных застройщиков. Одна из таких компаний в Москве была зарегистрирована буквально на днях. Кроме того, на столичный рынок приходят региональные игроки, которые, даже несмотря на меньшие масштабы, вполне конкурентоспособны», — рассказал Константин Ламин.

Он отметил, что в этих условиях говорить о диктате цен со стороны крупных девелоперов не приходится. 

«Более того сравнительно невысокая конкуренция не является определяющим фактором ценообразования. Все же тут больше влияют тенденции спроса, на который в свою очередь оказывают негативное воздействие, например, ограничения по ипотеке, которые вводятся ЦБ, а также высокие ставки кредитования. Естественно, застройщики не могут не принимать во внимание эти факторы», — пояснил эксперт.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев в свою очередь отметил, что строительный рынок России, равно как и все другие рынки, сейчас является монополистическим.

«На всех рынках сейчас действуют олигополии, то есть на них представлены несколько крупных игроков, которые способны даже не сговариваясь задавать тон всему рынку. Это относится и к рынку недвижимости. И я не думаю, что более мелкие или новые участники этого рынка как-то существенно могут влиять на него. Однако, если говорить именно о строительном рынке, то наличие олигополий в разных регионах страны является далеко не самым главным фактором в формировании цен на жилье. Потому что на стоимость недвижимости прежде всего влияют решения, связанные со спросом населения, то есть это возможности льготной ипотеки, требования к обычной ипотеке и высокие ставки банков», — пояснил экономист в беседе с «Пульсом дня».

Ранее гендиректор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков в комментарии изданию «Нос» отмечал, что повышение конкуренции в девелоперском бизнесе создаст предпосылки для снижения цен на недвижимость. Одним из путей появления конкурентной среды он назвал создание крупной государственной строительной корпорации, которая будет устанавливать собственные цены на жилье.

Дешевые кредиты, льготная ипотека и доступные стройматериалы – три главные меры поддержки, о которых мечтают приморские девелоперы

Российские девелоперы – от крупных до маленьких компаний –на время приостановили далеко идущие планы и стратегии по развитию проектного строительства и погрузились в состояние ожидания. Кризис подкрался так неожиданно, что отрасль оказалась к нему не готова. Правительство разработало антикризисный план по предотвращению обвала строительного рынка. 

«Вторичная» поддержка

На первый взгляд, количество мер поддержек – огромное. В их перечне фигурируют направления, которые, по мнению зампреда правительства РФ Марата Хуснуллина, являются ключевыми. Среди таких – упрощение процесса оформления разрешительной документации на строительство.

Застройщики при этом отмечают, что ни один нормативный акт из заявленных в рамках мер поддержки пока не был принят. Большинство перечисленных мер – вторичны. Например, упрощение административных процедур – вряд ли на что-то повлияет. На тех же сроках в части проектной планировки девелоперы могут выиграть максимум месяц. Или решение по публичным слушаниям – в этой части у застройщиков проблем никогда не было.

«В настоящий момент администрация хорошо работает, сроки закреплены с регламентом, но для застройщиков, принципиально, это ничего не изменит», — рассказал генеральный директор ООО СЗ «Эдельвейс-1» Андрей Беззубкин.

«Возьмем, например, обещание Хуснуллина, что процесс оформления разрешительной документации на строительство ускорится, — говорит директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов. — Наша компания планирует подать документы, чтобы получить разрешение на строительство на новый объект. И вот, если получим это разрешение с первого раза, тогда поверю, что действительно что-то изменилось. Считаю, что все поддерживающие меры должны иметь прямой, конкретный, бестолковательный характер. В чем должно быть заключено упрощение процедуры разрешения на строительство? В том, что если проект прошел экспертизу, значит распоряжение о разрешении на строительство должно быть выдано без всяких дополнительных условий. Вот это была бы реальная поддержка застройщикам».

Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» отмечает, что длязастройщиков нужны такие меры поддержки как стимулирование спроса через ипотеку, сдерживание ставки проектного финансирования и снижение цен на базовые стройматериалы и энергетику с бензином. «Все остальное отрасль сможет вытянуть сама даже в таких сложных условиях», — считает он.

Феерическая раздача денег отменяется 

В качестве одной из ключевых мер поддержек, правительство обещает компенсацию ставок по проектному финансированию. Дикое повышение ставок может сгладить возмещение затрат по кредитам застройщиков до 15%. Однако такая важная мера поддержки пока на уровне декларации. 

Застройщики признаются: ситуация сейчас с проектным финансированием, пожалуй, самая сложная. 

«Все проектное финансирование под вопросом. Условия, безусловно, ужесточатся. Скорее всего, процент собственного участия вырастет до 15-20%, локация будущих проектов будет внимательно анализироваться, история застройщика пристально изучаться. Одним словом, чтобы снизить собственные риски, банки будут нас рассматривать буквально «под лупой» — феерическая раздача денег, как было год назад, отменяется», — рассказывает Олег Пикалов.

«С учетом того, что часть проектов в конце прошлого года уже кредитовалась без учета льготных программ под 14%, если будет введена компенсация 15% на проектное финансирование, это станет нам действительно хорошей поддержкой, — говорит Алексей Исаков. — Но для любого бизнеса важен спрос – не имеет значения сколько ты потратишь на создание продукта, главное, чтобы потом его купили. Это ключ к экономике любого бизнеса. Поэтому важно чтобы больше внимания было уделено именно доступности ипотеки. Есть и другой вариант – государство может взять на себя роль покупателя и выкупать квартиры у застройщиков под аренду госслужащим и социальным группам населения, нуждающимся в жилье».

В целом, все многочисленные меры поддержки, озвученные правительством, кроме ипотеки и проектного финансирования, к строительной отрасли имеют косвенное отношение, считают девелоперы.

«По факту для нас важны компенсация ставок по проектному финансированию, которая позволит застройщикам продолжить работу над новыми проектами в относительно приемлемых условиях, и льготная ипотека, которая стимулирует спрос», — говорит председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис Поздняков.

Об этом же заявляет и Владимир Исаков, председатель Ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации»: «Если разбираться по сути сегодня реальной помощью застройщикам может стать развитие двух ключевых направлений: льготная ипотека и субсидирование ставки по проектному финансированию».

Бесценно-ценная поддержка

В своем Telegram-канале Марат Хуснуллин пишет: «Сейчас особенно важно поддержать ипотечные программы. От этого зависит возможность людей покупать жилье и дальнейшие перспективы строительной отрасли». Он говорит, что уже доложил президенту о том, как планируется работать в этом направлении.

Застройщики отмечают, что именно мера поддержки в части ипотеки как стимулирование спроса — самая бесценная, важная и нужная.

Олег Пикалов тоже уверен: пока сохраняются льготные ипотечные ставки — стройка будет жить. «Но в нашей компании, например, доля общих кредитных покупок составляет 40% из который всего 15% приходится на дальневосточную ипотеку», — добавляет эксперт. 

Генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов не сомневается в том, чтольготная ипотека – одна из главных мер поддержки и инвесторов, и девелоперов: «Правительство хорошо понимает, что строительная отрасль является локомотивом, который дает мультипликативный эффект не только для самой отрасли, но и для других смежных отраслей. А без льготной ипотеки стройка встанет. Люди просто не смогут покупать квартиры». 

Рыночный тренд

Сегодня застройщики выбирают разные стратегии. Некоторые приостановили свою активность. Другие ищут решения чтобы завершить начатые проекты и выйти из бизнеса. Третьи активно двигаются дальше и работают над новыми проектами. Например, Андрей Беззубкин рассказал, что стратегия компании фактически не изменилась, движение идет в запланированных темпах согласно производственным планам: «Наши специалисты уже подобрали решения для бесперебойного обеспечения строительства и выполнения всех запланированных бизнес-процессов. В настоящее время ведем строительство текущего объекта и проектирование новых. Продажи выполняются в стандартном режиме». 

«Возможно, остановятся большие объекты, но в нашем сегменте остановок не будет. Себестоимость новых проектов увеличится процентов на 15-20, но при этом существенно повысить стоимость «квадрата» застройщики не смогут, так как высокой покупательской активности на рынке явно не ожидается. Цены вырастут всего процентов на 10, то есть, маржа девелоперов снизится», — поясняет Алишер Аббасов.

Олег Пикалов также считает, что общий покупательский спрос в 2022-2023 годах будет уменьшаться, как и маржа застройщиков: «Стоимость продаж на фоне ухудшающегося спроса может в дальнейшей перспективе варьироваться от 120 до 150 тыс. рублей за «квадрат». В целом маржа девелоперов подсядет, рентабельность проектов не составит выше 10-30 %».

Алексей Исаков, в свою очередь, отметил, что на рынке недвижимости наблюдается ажиотаж: «Покупается все, что есть в наличии — главное, чтобы оно было в высокой степени готовности. Ведь недвижимость в период турбулентности является тихой гаванью для инвестиций, поэтому мы можем ожидать, что спрос на недвижимость будет продолжаться еще некоторое время пока мы не достигнем некоей точки баланса – новые проекты еще не будут готовы к выходу на рынок, а старые уже будут раскуплены».

На счет «ажиотажа» и «некритичного падения спроса» выражает определенные сомнения Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости», которая уверяет, что покупатели уже уходят с рынка и отток продолжится: 

«Платежеспособность людей падает, ставки банков растут, льготные ипотеки не вернут прежний спрос, он будет снижаться. У нас за этот месяц не было ни одной ипотечной сделки, хотя именно ипотеки занимают в объеме наших продаж значительное место. А может наступить и такое время, когда потенциальные покупатели несмотря на защиту со стороны эскроу счетов начнут опасаться покупать квартиры в строящихся домах, справедливо полагая, вдруг компания проект «не потянет» и дом новостройка превратиться в долгострой». 

Губернатор Петербурга Александр Беглов обещал не создавать сложностей застройщикам жилья. Тем не менее, большая часть социальной инфраструктуры в городе будет построена за счет местных предпринимателей и передана в дар Северной столице

Решение Смольного возложить строительство инфраструктуры на бизнес не только противоположно интересам девелоперов, но и бьет по карманам петербуржцев. 

Недавно была опубликована обновленная Адресная программа, которая содержит сведения о возведении в Петербурге социальной инфраструктуры. Так, в Северной столице построят более 300 соцобъектов до 2026 года. 

Однако документа следует, что частный бизнес в следующие три года построит в полтора раза больше новой инфраструктуры, чем город на Неве. Так, из 172 запланированных до 2025 года объектов 114 будет построено не за счет бюджетных средств. Платить за инфраструктуру придется горожанам: на них и так лежит налоговое бремя, а теперь они еще и вынуждены покупать квартиры по завышенным ценам. 

Ранее на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным Александр Беглов. пообещал распределить нагрузку по возведению социальной инфраструктуры.

«Мы не хотим, чтобы инвестор разорился. По нормам. Вот сколько жилья, по норме столько должно быть социальных объектов. Остальное город либо выкупает, либо строит за собственные средства. По-честному всё», — отметил Беглов. 

Однако реальная картина отличается от заверений руководителя Северной столицы.

Даже на фоне неопределенности некоторые девелоперы пытаются «хайпануть»

С введением санкций ЕС российские девелоперы замерли в ожидании решений от правительства РФ. Рост валюты ударил по всем отраслям, строительная не стала исключением. На грани очередного катаклизма логистическая отрасль – изменились маршруты и цены на поставки многих заграничных товаров. Санкции, наложенные за границей на ведущие российские банки, купировали огромное количество транзакций. Центробанк повысил ключевую ставку сразу до 20%, что мгновенно отразилось на ипотечных кредитах, многие из которых на текущий момент замораживаются, а ставки догоняют рубеж 22%. 

Как говорится в сообщении Банка России, резкое поднятие ключевой ставки сразу на 11,5 п.п. – с 9,5% до 20% годовых было продиктовано целью «обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски». 

Однако, анонимный источник в одном из банков сообщил, что многие люди якобы начали экстренно забирать со вкладов свои сбережения, чтобы вложить в самый надежный, по мнению экспертов, инструмент инвестирования – недвижимость. 

Так, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков, подтверждает, что спрос есть, но люди стремятся приобрести именно квартиры класса «эконом», ту недвижимость, которая всегда ликвидна. 

Один из источников в крупной девелоперской компании утверждает, что «московские застройщики уже сейчас разрабатывают план повышения цен на жилье в марте на 7-8%». 

Однако генеральный директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов уверяет – никакой очереди на квартиры нет: «У нас, например, забронировали за день всего две квартиры. То, что сейчас начался ажиотажный спрос, не соответствует действительности».

Что касается стоимости, большинство приморских девелоперов не видят предпосылок для удорожания квадратного метра. Но причины называют разные. Так, генеральный директор ИСК «Система» Алишер Аббасов предполагает, что стоимость «квадрата» в этом году в любом случае снизится, но удорожание себестоимости строительства – дело очевидное:

«Санкции, введенные в связи с последними геополитическими событиями, которые коснулись также и поставок высокотехнологичного оборудования, негативно отразятся на себестоимости строительства. Затраты девелоперов вырастут, но компенсировать их повышением цен, скорее всего, будет невозможно, так как платежеспособного населения становится все меньше, а проектов выходит все больше. Поэтому застройщикам, скорее всего, придется корректировать цены в сторону небольшого снижения – процентов на 10%», – говорит Аббасов.

Олег Пикалов считает, что апеллировать резким подорожанием импортных материалов по меньшей мере странно, так как на сегодняшний день в строительстве вообще нет импортных материалов: «Не может импортный лифт, стоимость которого – 1% от общей стоимости дома, повлиять на удорожание всей себестоимости строительства. Бетон, арматура – цена пока не изменилась. Возможно повышение перед сезоном, но это общее удорожание составит не более 5-7% от общей стоимости проекта», – говорит специалист. Также Пикалов добавил, что застройщики даже в некоторой степени могут выиграть от введенных санкций: в Приморье, возможно, разрешат завозить северных корейцев для работ на объектах. 

«Кроме того, правительство, скорее всего, компенсирует транспортные тарифы на Дальний Восток. Тот же тариф на кирпич, который сегодня составляет 50%. А то, что застройщики говорят о повышении цен – думаю, это попытка очередного хайпа на волне кризиса с целью заработать. Так как в действительности совершенно не понятно, что будет с покупательским спросом через 6-8 месяцев», – пояснил Пикалов.

Напомним, накануне заместитель председателя аравительства РФ Марат Хуснуллин заявил, что правительство РФ разрабатывает антикризисный план, который позволит предотвратить обвал рынка строительства. Он также напомнил, что продолжают действовать льготные ипотечные программы.

«Наша задача – не допустить снижения темпов строительства на фоне экономической ситуации в РФ, и пока нам это удается», – добавил он.

Девелоперы не решаются прогнозировать, что будет «завтра». Говорят, что все меняется слишком быстро и понимания, какой стратегии следовать, сейчас нет. Алексей Исаков уверен, что все должно решиться буквально в течение недели: 

«Сейчас пока нет четкого понимания ни в чем – ни как будут проходить платежи по международным контрактам, ни то, какие конкретные меры предпримет правительство. Если власти скорректируют цены на строительные материалы на внутреннем рынке с учетом внешней политики, то станет понятной и дальнейшая стратегия девелоперов», – подчеркнул Исаков.