В мае 2022 года объем одобренных ипотек в российских банках снизился до уровня февраля 2017 года. Число заключенных договоров упало до минимальных значений. Такое заключение следует из статистики аналитической компании Frank RG. По сравнению с апрелем выдачи ипотеки в общероссийском значении сократились на 26,7%. В Приморском крае спрос сохранился в районе 30% от общего ипотечного рынка. Но стоимость жилья выросла и продолжит увеличиваться в цене
Затишье, как после инцидента на АЭС «Фукусима-1»?
Начальник экономического управления Дальневосточного ГУ Банка России Сергей Белокриницкий рассказал, что крупные кредитные организации и в Приморье, и в других дальневосточных регионах сообщали о продолжившемся в апреле-мае снижении выдач ипотечных кредитов относительно февраля. Он подчеркнул, что спрос сместился в сторону первичного рынка жилья благодаря как раз работе «Дальневосточной ипотеки», которая по-прежнему установлена на уровне 2%. Но, как поясняют эксперты, из-за фактического отсутствия на рынке подходящих под ДВ-ипотеку квартир, этот инструмент рынку слабо помог.
Директор ГК «Метры» Владимир Закурко рассказал, что после мартовско-апрельской волны ажиотажного спроса наступил полный штиль – в мае рынок замер: «Ипотека вышла из зоны доступа кредитоспособного населения. Кроме того, много объектов недвижимости сняли с продажи, так как было непонятно, что произойдет с рынком дальше. Подобную тишину в части покупательского спроса я помню только после аварии на АЭС «Фукусима-1» в 2011 году, когда из ДФО уехало большое количество людей».
«В мае спрос на квартиры был практически нулевой. Праздники, люди отдыхали – не до сделок с недвижимостью. На сегодняшний день мы не достигли тех объемов продаж, которые были в апреле и в летние месяцы, в сезон отпусков, спрос естественным образом продолжит снижаться», – поясняет директор ООО «Стройзаказ» Олег Пикалов.
«Спрос на новостройки в мае упал повсеместно. В июне рынок оживился, но только на уровне проявления интереса. На сделку выходят немногие», –согласен с коллегами генеральный директор ООО СЗ «ДаВинчи Групп» Алексей Исаков.
Президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» Марина Оборожная пояснила, что многие застройщики и собственники квартир на вторичном рынке действительно придерживают или даже снимают с продаж объекты недвижимости, дожидаясь более полной определенности.
«Стоимость строительных материалов растет. Что будет с ценами на недвижимость – вопрос. Квартир, которые четко подходили бы под программу «Дальневосточной ипотеки», просто нет на первичном рынке. А вторичка, как известно, в рамки льготной ипотеки не вписывается», – говорит Оборожная. При этом эксперт не согласна с мнением о тотальном затишье на рынке: «Я разговаривала с ипотечными отделами разных банков, и они опровергают информацию о нулевом спросе на недвижимость в мае. По данным Росреестра, объемы продаж снизились, но не упали критично, рынок вовсе не встал, как заявляют некоторые «аналитики». Просто люди стали более финансово грамотными, внимательнее относятся к ипотечным договорам, просчитывают кредитные ставки, уделяют внимание дополнительным условиям».
Депозитный фактор
В марте и апреле на фоне непонимания текущей ситуации, в условиях нестабильного курса доллара на рынке недвижимости был сформирован некий ажиотажный спрос, продиктованный желанием людей избавиться от рублей, которые стремительно якобы дешевели. «Населению втолковывали, мол, цены на квартиры будут расти, и в этой связи многие приняли решение инвестировать в недвижимость», – отметил Олег Пикалов.
Другая значительная часть населения вложила деньги в «короткие» депозиты под 20% годовых, которые имеют свойства «заканчиваться».
«На сегодняшний день период краткосрочных вкладов завершается, люди начнут забирать деньги из банков. Ставки по ипотекам уже возвращаются на прежний уровень. Поэтому у нас есть все основания ожидать, что спрос на недвижимость восстановится к осени», – не исключил Пикалов.
Алексей Исаков тоже прогнозирует, что спрос на новостройки может вырасти уже в конце лета: «С одной стороны, «короткие» вклады заканчиваются, продлевать их население вряд ли станет. С другой – рост цен станет неким катализатором для людей покупать недвижимость, не дожидаясь пиковых значений».
«Срок по краткосрочным депозитам подходит к концу, банки вряд ли продлят гиперпривлекательные условия по вкладам, и люди будут искать новые способы инвестирования. Как вариант – в недвижимость. Поэтому июль-август мы в расчет не берем, так как в этот период покупательская активность всегда падает, но к осени рынок недвижимости оживет», – считает Марина Оборожная.
По мнению Владимира Закурко, согласно официальным данным банков, только 15% вкладчиков, которые открыли вклады в марте под большие проценты, продлили договоры, остальные сняли или готовы снять свои деньги: «По нашим оценкам, часть из них будет вкладывать свои средства в недвижимость, поэтому в том, что спрос к осени вырастет, сомнений нет».
«Сегодня наиболее ярко выделяются два фактора: с одной стороны, потенциальные покупатели ожидают еще большего снижения ипотечных ставок вслед за ключевой, с другой – многие поместили денежные средства на «короткие» депозиты и просто ждут момента, когда можно будет их забрать со вкладов. И вложить. Но куда вкладывать в текущих экономических условиях? В недвижимость», – подчеркнул Алексей Исаков.
Будет дороже
Сегодня ипотечные ставки возвращаются на докризисный уровень. В середине июня рынок слегка оживился.
«Когда ипотека опустилась ниже 14%, наши телефоны начали напоминать, что они – рабочие инструменты. Сейчас средняя ставка ипотечного кредитования по вторичке – в районе 10,4%, и она, очевидно, еще будет снижаться», – поясняет Владимир Закурко. Однако, по его словам, нужно помнить, что чем ниже ставка по ипотеке, тем больше спрос, а соответственно, выше цены на квартиры: «Недвижимость дорожала и будет дорожать. Так, в 2010 году, когда я только пришел в недвижимость, двухкомнатная квартира во Владивостоке стоила около 2 млн руб., и были люди, которые ждали еще большего снижения цен. Все произошло иначе – теперь эти квартиры стоят в районе 6 миллионов. Поэтому, если нужно решать квартирный вопрос, решайте его сейчас. Не откладывайте и не ждите утопического снижения цен. Квартиру можно купить сейчас, а ипотеку есть высокий шанс рефинансировать позже, под более низкий процент».
С ним согласен и Алексей Исаков: «Здесь нужно понимать, что даже при удешевлении ипотеки цены на новые строящиеся объекты недвижимости будут расти по мере их готовности. Здесь нужно найти баланс, чтобы в ожидании меньшей ставки не потерять в стоимости квартиры и не переплатить из-за повышения стоимости объекта».
