Метка: Ипотека

Спрос на ипотеку по рыночным ставкам возрастет, если ключевая ставка ЦБ будет снижена хотя бы до 10-11%, считают эксперты, с которыми пообщался «Пульс дня»

По данным «Объединенного бюро кредитных историй», объемы ипотечного кредитования в марте 2024 года оказались на 40% ниже показателя марта 2023 года. Всего сейчас заключено 126 тыс. договоров, что на 39% ниже прежнего показателя, а объем выдачи оказался ниже на 36% и составил 500 млрд рублей в абсолютном значении.

По мнению экспертов, причиной такого провала являются чрезвычайно высокие ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам. Они стали следствием удержания ключевой ставки ЦБ на 16% с декабря прошлого года, тогда как еще летом прошлого года она составляла 7,5%. 

Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости в беседе с изданием «Пульс дня» описал ведущий аналитик Российской Гильдии Риелторов Константин Ламин:

«В прошлом году показатели коммерческой ипотеки, которая в основном выдавалась под приобретение жилья на вторичном рынке, и льготной ипотеки, которая касается новостроек, были примерно равны. Однако после повышения ключевой ставки ЦБ объемы коммерческой ипотеки упали в два, а то и в три раза. Сейчас на вторичном рынке с использование ипотеки поводится минимальное число сделок, а 70% ипотечных сделок приходится на «первичку» за счет общей льготной программы ипотечного кредитования, а также семейной и других видов адресных ипотек. Поэтому падение в 40% это общий показатель, который показывает состояние ипотечного рынка с учетом сильного падения коммерческой ипотеки и действия льготных программ на первичном рынке, которые несколько сглаживают ситуацию».

Кандидат экономических наук Михаил Беляев считает, что при снижении ключевой ставки ЦБ и последующем падении коммерческих ставок в банках ситуация с рыночной ипотекой постепенно начнет выправляться.

«Однако нужно понимать, что ЦБ постоянно транслирует мысль о том, что ключевая ставка будет оставаться высокой, пока регулятор не добьется снижения инфляции до 4% годовых. Более того, снижение коммерческих ставок после снижения ключевой ставки не может быть одномоментным, поскольку банкам придется закончить отношения с клиентами по депозитам, выданным под повышенный процент. По моим оценкам, когда ставка ЦБ достигнет уровня 8-10% рынок ипотечного кредитования постепенно начнет оживать», — сказал экономист в беседе «Пульсом дня».

Константин Ламин одновременно напомнил, что общее льготное ипотечное кредитование под 8% прекратится уже 1 июля этого года, после чего останутся только адресные программы:

«Поэтому, полагаю, что для оживления ипотечного рынка нужно, чтобы ставка ЦБ была снижена хотя бы до 10-11%. Поскольку коммерческие ставки по ипотеке – это обычно ключевая ставка плюс один или полтора процента. Думаю, при таких условиях покупатели уже начнут обращать внимание на возможность кредитования по рыночным ставкам банков».

Ранее «Московская газета» рассказала, почему льготная семейная ипотека рискует стать непривлекательной.

В 2024 году льготную ипотеку с господдержкой можно будет взять только один раз, исключением станет семейная ипотека. Соответствующее постановление правительства вступило в силу 23 декабря 2023 года. Первоначальный взнос по льготной ипотеке вырастет с 20% до 30%, а максимальный размер кредита составит 6 миллионов рублей во всех регионах

Напомним, ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области предельный размер займа был 12 миллионов рублей. 

По словам финансового аналитика, кандидата экономических наук Михаила Беляева, высокая ключевая ставка Центрального банка РФ не позволяет говорить о том, что ставки по ипотеке снизятся. 

«Центробанк считает, что ипотечный рынок перегрет, и чтобы сдержать аппетиты ряда претендентов, надо увеличить первоначальный взнос. Понятно, что у людей не всегда есть такие деньги, поэтому это усложнит пользование кредитом. Многие не смогут улучшить свои жилищные условия, так как могли себе позволить это только в комплекте с ипотекой. Кроме того, таким образом задумано снизить цены на квартиры, что является абсолютно неправильным видением проблемы. Рынок застройщиков монополизирован, они держат те цены, которые считают нужными. Тем более что квадратные метры не портятся, это долгоиграющий продукт, который может долго стоять нереализованным», — считает Михаил Беляев. 

По словам экономиста, несмотря на то, что застройщики отчитываются о «невероятном количестве» построенного жилья, оно стоит нереализованным, потому что люди не могут себе позволить его купить. 

Кроме того, Михаил Беляев отметил тенденцию к шринкфляции, то есть даунсайзингу (уменьшение объема, количества или веса товара при сохранении его прежней цены). По его словам, на рынке уже появились «сверхмалогабаритные» квартиры по ценам полноценных, и люди вынуждены их приобретать. 

В 2024 г; закончится срок действия нескольких льгот. С 1 июля перестанут действовать семейная ипотека и льготная ипотека с господдержкой. При этом для семей с ребенком с инвалидностью семейная ипотека действует до 31 декабря 2027 г. Также после 1 июля этого года многодетным семьям перестанут выдавать субсидию 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. А 31 декабря 2024 г. закончится действие ипотеки для IT-специалистов. 

По мнению вице-президента организации «Опора России» по направлению строительства и ЖКХ Евгения Шлеменкова, льготная ипотека будет продлена, но ее условия скорректируют. 

«Думаю, подробности мы узнаем позже из соответствующих постановлений правительства. Если льготной ипотеки не будет совсем, платежеспособный спрос сильно сократится. Это здорово помешает строительной отрасли, которая на сегодняшний день определяет состояние экономики. Но для того, чтобы все-таки не надувать ценовой пузырь, некоторые регулировки будут введены, то есть будут более точно определены потребители. Их критерии определят в соответствии со статистикой», — считает эксперт. 

Премьер-министр РФ Михаил Мишустин подписал постановление, облегчающее получение льготной ипотеки сотрудниками сферы информационных технологий. Программа льготной ипотеки для ИТ-специалистов до 36 лет была запущена в прошлом году. 

Ранее для того, чтобы воспользоваться этой ипотекой, ИТ-специалист должен был получать зарплату не менее 150 тыс. рублей в месяц в Москве, 120 тыс. рублей в городах-миллионниках и 70 тыс. рублей в других городах и населённых пунктах. Теперь этот зарплатный ценз отменён.

Смягчение условий льготной ипотеки должно позволить ещё большему числу ИТ-специалистов приобрести жильё. В городах-миллионниках на таких условиях можно взять до 18 млн рублей, в иных населённых пунктах – до 9 млн рублей. Ставка по льготной ипотеке составляет до 5%, а первый взнос – 15%. 

Между тем главный экономист ПФ «Капитал» Евгений Надоршин рассказал, что несмотря на рост ключевой ставки ЦБ и падение рубля он не видит необходимости срочно вкладывать сбережения в такие активы, как недвижимость. Эксперт пояснил, что даже если вам предлагаются, на первый взгляд, самые выгодные условия ипотеки, переплата за квадратный метр квартиры всё равно окажется существенной.

Загородное жилье приобретает все больший интерес у россиян, живущих в крупных городах. При этом отмечается смягчение требований банков к ипотеке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловило рост числа сделок по приобретению загородного жилья

«Спрос на ИЖС стал расти во время ковидных ограничений. Все больше людей, например, в Москве, рассматривают загородное жилье в качестве постоянного. Причем среди них много и молодежи с детьми. Например, в Новой Москве появляется необходимая инфраструктура для жизни с детьми, то есть детские дошкольные учреждения, школы и так далее. Также банки сейчас стали мягче относиться к выдаче ипотечных кредитов под ИЖС, хотя раньше получить такой кредит было сложнее, чем на квартиру. Это привело к росту ипотечных займов под ИЖС. Однако при этих тенденциях пока число сделок по приобретению загородного жилья в Москве не превышает сделок по приобретению жилья в многоквартирных домах», — рассказал изданию «Пульс дня» аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин.

Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риэлтеров Константин Барсуков отметил, что несмотря на растущий интерес к загородной недвижимости спрос на нее пока далек от того, чтобы сравняться со спросом на квартиры.

«Это связано в том числе и с ограниченностью предложения по загородной недвижимости. В то же время число сделок, в том числе с ипотечным кредитованием под ИЖС, растет, и эта доля уже имеет вполне ощутимый вес. Если же сравнивать условия ипотеки, то примерно в половине банков условия для ИЖС на вторичном рынке выглядят менее выгодными, чем для квартир. В других банках они примерно такие же. На первичном рынке ситуация другая: ставки по ипотеке и величина первоначального взноса одинаковы и для квартир, и для домов. Это объясняется тем, что тут действуют льготные госпрограммы ипотечного кредитования, условия которых одинаковы для обоих случаев», — сказал эксперт.

Ранее директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков прогнозировал, что в нынешнем году число ипотечных кредитов под ИЖС превысит 60 тыс. При этом за первое полугодие российские банки выдали более 37 тыс. ипотечных займов на 159 млрд рублей. Это уже выше показателя всего прошлого года. Также эксперты полагают, что в этом году будет построено 100 млн кв. метров жилья, 60% из них придется на ИЖС.