Метка: недвижимость

В России планируется продлить программу «Семейная ипотека» под 6% годовых. О том, каким образом это отразится на развитии регионов, стоимости первичного жилья и на экономике страны в целом изданию «Пульс дня» рассказали экономист Михаил Беляев и аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин

В настоящее время в России действуют несколько федеральных ипотечных государственных программ. Наиболее популярная из них и доступная большинству граждан страны – «Льготная ипотека» на новостройки под 8%. Доступность ипотеки для покупки жилья в новостройках в совокупности с ростом курса доллара привела в 2023 году к значительному росту сделок на рынке первичной недвижимости, об этом писала «Московская газета». В целом, как считают эксперты, рынок недвижимости сильнейшим образом зависит от ставок по ипотеке, так как в настоящее время 80-90% всех сделок совершаются с привлечением ипотечных средств. Ожидается, что льготная ипотека на первичном рынке будет отменена с июля 2024 года. Это, по мнению основателя Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, приведёт к падению цен на квадратные метры на первичном рынке. 

Дальний Восток

В условиях, когда госпрограмма «Льготная ипотека» на большей территории страны будет остановлена, регионы, в которых можно будет взять ипотечный кредит всего лишь под 2% годовых, окажутся весьма привлекательными, считает кандидат экономических наук, эксперт Ассоциации по развитию финансовой грамотности Михаил Беляев. 

«То, о чём рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин, крайне важно для Дальнего Востока. Край мало заселён, сюда надо привлекать людей. Учитывая смену нашего внешнеполитического вектора и в целом мировой экономической активности, которая набирает силу именно на Востоке, этот регион приобретает для нашей экономики совершенно новое значение. Для того, чтобы он развивался, и чтобы там можно было развивать промышленность и иные экономические сферы, нужно обеспечить людей жильем. Поскольку в рыночной экономике приобретение жилья возможно преимущественно через ипотечное кредитование, то льготы по ипотеке для тех, кто хочет жить на Дальнем Востоке – это очень важно», — рассказал эксперт.

Михаил Беляев убеждён, что сохранение программы «Дальневосточная ипотека» на фоне прекращения действия некоторых других госпрограмм, касающихся ипотечных льгот, подхлестнёт строительную отрасль, а та, в свою очередь, станет драйвером экономики для всего региона, поскольку вбирает в себя много всего: это и конструкционные материалы, и транспорт, и металл, и стекло, и много другое. Мощностей региональной промышленности хватает на текущие объемы строительства, но в дальнейшем промышленность будет развиваться вместе с развитием строительной отрасли. Стройка на Дальнем Востоке будет опираться на местные материалы и производственные мощности. 

«В социальном аспекте люди получают возможность улучшить свои жилищные условия. А когда будет идти заселение новостроек, это даст спрос на потребительском рынке, в том числе на товары длительного пользования», — пояснил Беляев. 

Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин отметил, что, по данным его коллег, в 2023 году цены на вторичном рынке жилья Владивостока колебались в диапазоне 153-160 тыс. руб./кв. м, а на первичном — 132-152 руб./кв. м. Но говорить о том, как льготное кредитование этого региона отразится на ценах, пока рано, считает эксперт. 

«Поддержка ипотечных программ по дальневосточным регионам продолжится, об этом недавно заявил президент РФ Владимир Путин, подчеркнув, что развитие Дальнего Востока останется приоритетом для правительства РФ. Но из интервью премьер-министра следует, на мой взгляд, лишь то, что правительство подтвердило продление программы семейной ипотеки и подтвердило сохранение льготной программы дальневосточной ипотеки, добавив к Дальнему Востоку поддержку ипотеки в новых регионах РФ. Однако официальной информации о сворачивании льготной ипотеки (под 8 %) на данный момент нет. Но если её в конечном итоге отменят, то это будет серьёзным ударом по рынку новостроек: это резко снизит спрос на новостройки и приведёт к кризису в такой системообразующей отрасли экономики, как строительство жилья», — считает Константин Ламин. 

О перспективах ипотечных ставок

Мнения аналитиков относительно того, будет ли отменена льготная ипотека во всех регионах России в июле 2024 года, или действие этой госпрограммы будет продлено, расходятся. Но даже сейчас, когда она ещё работает, в её условиях, по мнению Константина Ламина, появились «новые вводные». 

«В условиях программы льготной ипотеки под 8% в последние время появились, я бы сказал, новые вводные: многие банки начали вводить комиссии застройщикам за выдачу кредитов по льготной ипотеке, что уже вызвало определённый негатив со стороны застройщиков. Введение комиссий может привести к дальнейшему росту цен на новостройки, так как застройщики будут закладывать данные издержки в цену. Это приведёт к снижению платежеспособного спроса на новостройку», — отметил Ламин. 

Экономист Михаил Беляев предполагает, что Центробанк РФ снизит ключевую ставку, и это послужит драйвером для всей экономики, в том числе для выдачи ипотечных кредитов.

«У нас есть все условия, чтобы наша экономика развивалась динамично. Если будет нормальная денежно-кредитная политика Центробанка, не такая, которая зажимает развитие из-за высокой ключевой ставки, принятой под предлогом борьбы с инфляцией, а нормальная, тогда у нас будут все условия для развития экономики. Изменится ли позиция ЦБ по данному вопросу – сказать сложно. Но от Набиуллиной прозвучало робкое обещание к середине года подумать над снижением ключевой ставки», — отметил Беляев. 

Экономист уверен, что спрос на ипотечное жильё с низкой ставкой кредитования на Дальнем Востоке подстегнёт строительство, а любые вложения в строительную индустрию можно рассматривать как инвестиции в развитие регионов. 

Как ранее писала «Московская газета», замглавы Минфина Алексей Моисеев заявил, что каждый второй кредит на покупку жилья в России сейчас выдается на условиях льготной государственной ипотеки. Чтобы не перегревать рынок, льготными должны остаться только адресные социальные программы, считает чиновник. 

В 2024 году льготную ипотеку с господдержкой можно будет взять только один раз, исключением станет семейная ипотека. Соответствующее постановление правительства вступило в силу 23 декабря 2023 года. Первоначальный взнос по льготной ипотеке вырастет с 20% до 30%, а максимальный размер кредита составит 6 миллионов рублей во всех регионах

Напомним, ранее в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области предельный размер займа был 12 миллионов рублей. 

По словам финансового аналитика, кандидата экономических наук Михаила Беляева, высокая ключевая ставка Центрального банка РФ не позволяет говорить о том, что ставки по ипотеке снизятся. 

«Центробанк считает, что ипотечный рынок перегрет, и чтобы сдержать аппетиты ряда претендентов, надо увеличить первоначальный взнос. Понятно, что у людей не всегда есть такие деньги, поэтому это усложнит пользование кредитом. Многие не смогут улучшить свои жилищные условия, так как могли себе позволить это только в комплекте с ипотекой. Кроме того, таким образом задумано снизить цены на квартиры, что является абсолютно неправильным видением проблемы. Рынок застройщиков монополизирован, они держат те цены, которые считают нужными. Тем более что квадратные метры не портятся, это долгоиграющий продукт, который может долго стоять нереализованным», — считает Михаил Беляев. 

По словам экономиста, несмотря на то, что застройщики отчитываются о «невероятном количестве» построенного жилья, оно стоит нереализованным, потому что люди не могут себе позволить его купить. 

Кроме того, Михаил Беляев отметил тенденцию к шринкфляции, то есть даунсайзингу (уменьшение объема, количества или веса товара при сохранении его прежней цены). По его словам, на рынке уже появились «сверхмалогабаритные» квартиры по ценам полноценных, и люди вынуждены их приобретать. 

В 2024 г; закончится срок действия нескольких льгот. С 1 июля перестанут действовать семейная ипотека и льготная ипотека с господдержкой. При этом для семей с ребенком с инвалидностью семейная ипотека действует до 31 декабря 2027 г. Также после 1 июля этого года многодетным семьям перестанут выдавать субсидию 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. А 31 декабря 2024 г. закончится действие ипотеки для IT-специалистов. 

По мнению вице-президента организации «Опора России» по направлению строительства и ЖКХ Евгения Шлеменкова, льготная ипотека будет продлена, но ее условия скорректируют. 

«Думаю, подробности мы узнаем позже из соответствующих постановлений правительства. Если льготной ипотеки не будет совсем, платежеспособный спрос сильно сократится. Это здорово помешает строительной отрасли, которая на сегодняшний день определяет состояние экономики. Но для того, чтобы все-таки не надувать ценовой пузырь, некоторые регулировки будут введены, то есть будут более точно определены потребители. Их критерии определят в соответствии со статистикой», — считает эксперт. 

В Турции следует запретить продажу недвижимости и земли иностранцам. С таким заявлением выступила лидер правой оппозиционной «Хорошей партии» Мерал Акшенер

Политик проинспектировала пострадавшую от землетрясения провинцию Хатай, и пришла к выводу, что в Турции из-за продажи недвижимости иностранным гражданам выросла как стоимость жилья, так его аренды.

По данным министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата Турции, в 2022 году иностранцы приобрели более 75 тысяч объектов недвижимости. Самыми активными покупателя стали россияне, купившие более 17 тыс. объектов, почти вдвое обогнав идущих вторыми граждан Ирана.

Политолог Наталья Елисеева назвала заявление Акшенер – исключительно политическим и некорректным.

«Подобное заявление однозначно связано с предстоящими выборами, однако момент, чтобы его озвучивать, выбран неудачно – на фоне произошедшей трагедии в Турции подобные агитационные инициативы выглядят, мягко говоря, некорректно», – отметила эксперт.

Елисеева допустила, что лидер одной из оппозиционных партий допускает такие заявления для того, чтобы проверить, как на них отреагирует нынешний президент Турции и его окружение.

Предвыборным ходом назвал заявление Акшенер и политолог Константин Калачёв, который напомнил, что Хорошая партия участвовала в выборах 2018 года в составе Альянса Нации, вошла в парламент, набрав 10 %, но не представляет мнение всей оппозиции.

Хотя проблема с недвижимостью в Турции, по его словам, всё-таки есть – спрос на жильё со стороны иностранцев повышает как его стоимость, так и стоимость аренды.

«Для граждан Турции, обеспеченных жильём, это плюс. Минус – когда растёт количество людей, жильём необеспеченных. В связи с землетрясением многие лишились своих квартир. На мой взгляд, вполне разумной мерой было бы заморозить продажу жилья иностранцам на год, потому что надо решать проблемы местных. Но сразу сообщить, что мера временная», – отметил эксперт.

В целом же, по мнению политолога, благодаря иностранным инвестициям в рынок жилья турецкая стройиндустрия получила дополнительные драйверы роста, а бюджет – дополнительные деньги. 

«Многие в Турции это прекрасно понимают. Но чего не сделаешь ради выборов», – резюмировал Калачёв.

Наша соотечественница из Краснодара, Замира Йилмаз, которая живет сейчас в турецком городе Дюздже, считает, что обратного хода в продаже недвижимости иностранцам, в первую очередь россиянам, власти Турции не дадут.

«В Турции, как, наверное, и в любой другой стране, есть группа людей, категорически настроенная против обстраивающихся на их земле иностранцев. Но в целом турки лояльны к приезжим, особенно к россиянам. Что касается заявлений со стороны оппозиции, не думаю, что они будут поддержаны именно в этой части», – рассказала она.

Риелтор Сергей Салвенко напомнил, что свято место пусто не бывает, и в Турции это прекрасно понимают.

«Спрос на недвижимость здесь велик, и даже трагические события, связанные с землетрясением, вряд ли остановят россиян в желании приобрести жильё в Стамбуле или на Средиземноморье. Если предположить, что такой возможности не будет – наши граждане найдут другую, там, где будет сопоставимы цена и качество. Пойдёт по «турецкому пути» условные Греция или Иордания, россияне перебазируются туда», – считает эксперт.

Салвенко также отметил, что на проблему следует обратить внимание российским властям. По его словам, россияне покупают недвижимость в Турции не из-за большой любви к сериалам, а из-за того, что цены на жильё на нашем черноморском побережье значительно выше, а инфраструктура – хуже.

Ранее «Московская газета» сообщала, сможет ли Эрдоган взять голоса пострадавших от землетрясения курдов?

В России растет число удаленных сделок по продаже квартир, которые реализуется по доверенности. В частности, становится все больше случаев реализации недвижимости собственниками, находящимися за границей. Эксперты рынка предупреждают: к таим сделкам нужно относиться особенно внимательно.

В целом по стране объемы дистанционных продаж после объявления о частичной мобилизации заметно выросли. Но в конкретных отдельных регионах ситуация складывается по-разному. Так, к Приморью привязать данный тренд можно лишь с большой натяжкой, говорят эксперты. 

«По сообщениям СМИ, случаи продаж в связи с отъездом собственников за границу были в Москве, но там ситуация немного другая. Там очень много было у людей инвестиционных квартир, и на волне отъезда эти квартиры продавались по ценам срочного выкупа. Таких квартир была очень маленькая доля, но шуму на рынке они наделали. У нас таких случаев еще не было. И, скорее всего, и не будет», — рассказал изданию «Пульс дня» директор Городского риелторского центра (ГРЦ) Сергей Косиков.

Считается, что, если квартира продается по доверенности, стоимость ее должна быть априори ниже рыночной. Мол, человек торопится сбыть недвижимость и готов отдать ее с большой скидкой. Риелторы опровергают обывательское мнение, объясняя, что цена на хорошую, «чистую» квартиру не зависит от способа ее реализации. 

«Говорят, что самый большой дисконт этой осенью — до 15% — можно получить, если сделку оформляют по доверенности, например, если владелец жилья находится за границей. Но это из разряда мифов и слухов. Да, стало немного больше случаев, когда собственник находится за границей и сделку оформляют по доверенности. Но это совсем не повод для дисконта. Такие квартиры продаются в обычном порядке и проходят самые обычные рядовые сделки», — поясняет Сергей Косиков.

По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Владимира Каплинского,квартиры и раньше продавались по доверенности, само наличие доверенности не является существенным фактором для снижения цены. В итоге, деньги поступают не доверенному лицу, а на счет доверителя. 

«Разницы особой нет через кого осуществляется продажа. Другой момент заключается в том, что если квартира продается ниже рыночной цены — это должно настораживать, так как возникает логический вопрос: если с недвижимостью все в порядке, зачем человеку добровольно лишать себя нескольких сотен тысяч рублей?» — говорит эксперт. 

Преобладающее большинство удаленных сделок опасны, особенно если их цена ниже рыночной, при покупке дешевой квартиры, особенно если сделка заключается по доверенности, есть определенные риски, говорят риелторы. Но для их минимизации достаточно обратиться к профессионалам. 

«Например, стоит обратиться к юристам или специалистам по недвижимости. Однако нужно учитывать, что и при выборе профессиональной помощи важно быть предельно внимательным. Далеко не все юристы имеют достаточный опыт. Есть те, которые специализируются исключительно на общих практиках и далеки от полного понимания вопросов, связанных с куплей-продажей недвижимости. Подготовка к покупке недвижимости содержит в себе крайне много нюансов. На первый взгляд все выглядит очень просто. Однако помимо проверки объекта на юридическую чистоту, необходимо изучить много специфической информации, связанной с конкретным видом сделки. Поэтому, для максимизации безопасности, люди все чаще обращаются в агентства недвижимости», — поясняет Валерия Бакун, руководитель отдела продаж «Этажи».

«При покупке квартиры по доверенности, особенно если она дешевле рыночной стоимости, нужно помнить, что такие сделки могут быть рискованными. Но далеко не всегда. Конечно, если сделка, например, по доверенности, и доверенность выдана совсем постороннему человеку по необъяснимым причинам, а квартира продается очень срочно и ниже рынка, и мы не знаем где реально собственники, что с ними, то это повод все еще раз досконально проверить и выяснить. И если есть сомнения в оправданности такой продажи, то лучше отказаться от покупки», — подчеркнул Сергей Косиков. 

Как минимум что нужно сделать перед покупкой квартиры – это проверить ее на наличие обременений и недееспособных собственников, отмечают эксперты.

«Это любой человек может сделать самостоятельно, — говорит Косиков. — А вот изучить договоры, собрать полную информацию и по истории объекта, и о самих собственниках, и об их ситуации уже сложнее. Но главное – ведь все данные нужно правильно проанализировать и сделать грамотный вывод. В итоге получится документ «юридическое заключение об объекте недвижимости», в котором собрана вся информация с выводами. Юрист готовит его за несколько часов».

Только при анализе целой совокупности факторов делается вывод и о так называемой «юридической чистоте», и о самой возможности купить квартиру без негативных правовых последствий, резюмируют эксперты. Но последнее слово после проверки квартиры всегда за юридической службой.

Бывшего первого замгубернатора Тамбовской области и руководителя аппарата областной администрации Олега Иванова называли одним из самых влиятельных чиновников в регионе. В своё время, незадолго до отставки своего непосредственного начальника, губернатора Александра Никитина, Иванов фигурировал в СМИ в связи с необычной рокировкой, в рамках которой Никитин по списку правящей партии «Единая Россия» сперва прошёл в облдуму, затем якобы уступил свой мандат Иванову, а потом выяснилось, что письмо в облизбирком о передаче мандата оказалось фальшивым, но кто в реальности ее послал — остается тайной

В итоге сам Никитин после своей отставки с поста губернатора Тамбовщины продолжил карьеру в качестве члена Совета федерации, а Иванов остался на прежней должности вице-губернатора при новом врио главы региона, Максиме Егорове, однако надолго в своём кресле не удержался. 13 октября Егоров переназначил Олега Иванова на пост первого замгубернатора, а уже через три недели он был отправлен в отпуск с последующим увольнением. 

После ухода из администрации Иванов вернулся на должность проректора в Тамбовском государственном техническом университете. В этом ВУЗе он на разных должностях трудился до 2015 года, когда пошёл на работу в обладминистрацию. Однако летом 2022 года его нисходящее движение по карьерной лестнице продолжилось. Он оставил должность в университете и даже покинул ряды партии «Единая Россия». Источники «Коммерсанта» утверждали, что, возможно, для Иванова не прошла даром активность в предположительно связанных с ним соцсетях, где шла завуалированная критика нового главы региона. В итоге Иванов стал помогать соперникам Егорова на предстоящих выборах. Кандидат от КПРФ Андрей Жидков выдвинул Иванова в члены облизбиркома с правом совещательного голоса. После этого злоключения бывшего замгубернатора продолжились. Пресса утверждает, что у Олега Иванова и его семьи, возможно, обнаружилась дорогая недвижимость в Санкт-Петербурге, не указанная в его декларациях об имуществе. Такую находку якобы сделала Генпрокуратура. Из этих сообщений следует, что стоимость квартир, находящихся в пользовании Иванова, может составлять десятки миллионов рублей. Такие покупки, если их наличие подтвердится, могут не соответствовать его доходам за последние годы. 

Напомним, по закону госслужащие обязаны декларировать доходы и имущество, принадлежащее им самим, их супругам и несовершеннолетним детям. Согласно ст. 235 ГК РФ имущество, приобретённое на средства, законность получения которых не доказана, может быть обращено по решению суда в доход государства. Таким образом, если нарушение закона будет подтверждено в установленном порядке, семья Ивановых может лишиться своей петербургской недвижимости. 

Тем временем в Тамбовской области стартовали выборы главы региона. Голосование продлится 3 дня, с 9 по 11 сентября. За чистотой процедуры будут следить свыше 1200 наблюдателей, помощь в подготовке которых оказала Общественная палата региона.

По словам управляющего директора компании Praedium Александра Ошурко, коммерческая недвижимость является консервативной и медленной отраслью, которая реагирует на внешние события позже остальных. По этой причине говорить о серьезных переменах на рынке нельзя (они будут заметны спустя 3-6 месяцев), но некоторые тренды, тем не менее, уже выделились. Так, например, заморозились крупные сделки, связанные, связанные с известными зарубежными компаниями

«Они предпочти подождать, посмотреть, как будут развиваться события, прежде чем двигаться дальше. Поэтому мы можем наблюдать некоторое снижение уровня спроса на офисные пространства среди арендаторов», — отметил эксперт. 

В то же время, уверен Александр Ошурко, классическая аренда остается в тренде. С ним согласился и Алексей Бондаренко, управляющий партнер партнер «Рентавик». Он добавил, что за последние полтора месяца компаний, заявивших о приостановки деятельности в РФ, около 450, при этом многие из них продолжают оплачивать аренду, они не расторгают контракты, не увольняют сотрудников.

«Кризис во время пандемии переносился тяжелее, чем нынешний для арендаторов. Сейчас нет конкуренции с западом, что упрощает работу отечественных компаний. Я уверен, что те места, которые освободят европейские компании, будут заняты российскими, индийскими, азиатскими», — сказал эксперт. 

Тем не менее, по его словам, в новых условиях работать стало сложнее, в том числе, из-за состояния неопределенности как арендодателей, так и тех, кто желает арендовать офис. Отсюда, как отметил руководитель брокерского отдела консалтинговой компании OF.ru Виктор Розенберг, вытекает второй тренд — краткосрочная аренда. 

«Сейчас все участники рынка занимают выжидательную позицию. Спрос на большие офисы притормозился, даже более дешевая цена не привлечет арендатора», — добавил Ошурко. 

Еще один тренд — уступки и дисконты. Собственники, которым срочно нужно сдать офис в аренду ввиду имеющихся обязательств, стали охотнее соглашаться на каникулы, скидки и подстраиваться под условия, диктуемые клиентами. При этом ожидать каких-то сверхпривлекательных условий, таких как аренда офиса в Москва-сити за 15 тысяч рублей метр, не стоит. 

И, наконец, четвертая тенденция подсанкционной реальности, это так называемые сервисные офисы, готовые к въезду арендатора помещения с внутренним сервисом, который уже входит в стоимость аренды. Такие офисы, наравне с коворкингом, сдаются на короткие сроки и в текущей ситуации позволяют максимально безболезненно переждать кризис. 

Управляющая ТЦ «Юность» в Дмитрове Юлия Терехина в беседе с журналистом издания согласилась с тем, что кризис, который сфера аренды коммерческой недвижимости испытывала в пандемию, был существенно шире и тяжелее, чем нынешний. 

«Офисы, в большинстве своем, стабильны, арендаторы не съезжают, увеличения числа расторжений договоров мы не наблюдаем. Ежегодное плановое повышение цен было, но с геополитической обстановкой оно не связано, а потому реакция на него была спокойная. Те компании, которые все-таки приняли решение закрыть офисы, были зависимы от закупок — существенно выросли закупочные цены на товары, покупательский спрос упал, работать стало не рентабельно. Но таких, пока что, единицы. На аренду помещений спрос обычный», — отметила Юлия Терехина.

Фондовая биржа стала главным трендом частного инвестирования в уходящем году

В результате пандемии коронавируса россияне пересмотрели отношение к деньгам. Нестабильность экономики и растущая инфляция породили в 2021 году новый тренд: массовый приход новых частных инвесторов. 

«Ценный» ажиотаж 

Текущие декабрьские показатели инфляции в России достигли 8,1%. Хотя глава Центробанка Эльвира Набиуллина озвучила прогнозы снижения уровня инфляции до 8% по итогам 2021 года, независимые аналитики предполагают, что инфляционные показатели, напротив, вырастут до 9%. 

В таких условиях традиционный способ спасения сбережений — получение доходов выше инфляции. Например, вложения в ряд финансовых инструментов, таких как акции, облигации, доверительное управление и так далее. 

Затянувшейся кризис в экономике страны привели к своеобразному «буму» розничного инвестирования. Так, количество брокерских счетов частных инвесторов на Московской бирже в ноябре выросло на рекордные 1,6 млн. Число физических лиц, имеющих доступ к биржевым рынкам, возросло на 937,6 тыс., до 16,2 млн человек. Это наибольший приток за все время наблюдений.  

Отдельно стоит отметить количество инвесторов с Дальнего Востока: по данным Московской биржи их количество выросло на 26,4%. 

Суммарный объем вложений Дальневосточного региона по состоянию на конец ноября составляет: в российские акции 49,8 млрд рублей, в биржевые фонды — 5,8 млрд рублей, в иностранные акции – 1,5 млрд рублей. Для проведения сделок инвесторы предпочитают Индивидуальные инвестиционные счета (ИИС) обычным брокерским счетам. В Приморском крае меньше чем за год было открыто 60,3 тыс. счетов, что на 39,2%  превышает показатели прошлого года. Всего жителями Приморского края на Московской бирже открыто 203 тыс. брокерских счетов. 

Наибольшая доходность 

Лидером в сегменте ценных бумаг стал рынок акций. 

Среди наиболее популярных активов у частных инвесторов в текущем году: 

• Среди российских акций: Газпром, ГМК Норильский Никель, Сбербанк

• Среди иностранных акций: Alibaba, Tesla, Apple

• Среди биржевых фондов: ETF акций американских компаний (FXUS), ETF акций американских компаний IT сектора (FXIT) и ETF акций китайских компаний (FXCN).

«В этом году на российском рынке акций наибольшую доходность показали компании сектора Химии и Нефтехимии (индекс компаний Химии и Нефтехимии +62,7% за год), компаний строительной отрасли (индекс компаний строительной отрасли +45,9% за год) и компаний нефтегазового сектора (индекс нефтегазового сектора +21,7% за год)», — пояснили в пресс-службе Московской биржи. 

Александр Осин, аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс», пояснил, что в лидерах роста с одной стороны – традиционные бенефициары политики монетарного стимулирования, банки и технологические «акции роста». С другой стороны, усилившиеся в последние годы дисбалансы товарной и денежной массы на мировом рынке, риски дефицита заставили инвесторов обратить внимание на добывающий сегмент, бумаги предприятий ТЭК и предприятия, связанные с АПК.  

По словам аналитика, на американском рынке среди отраслевых индексов – лидеров Nasdaq Bank index, отражающих динамику финансового сегмента — рост за год составил 34%. Среди бумаг, включенных в этот фондовый индикатор, наибольший рост показала Truimph Bancorp Inc. рост акций которой составил 158%. 

Для компаний, включенных в расчет индексов Standard and Poor’s, отраслевой лидер S&P 500 Steel index, отражающий динамику бумаг стального сегмента, рост составил 96% . Наибольший значение показала формирующая статистику этого индекса корпорация NUCOR CORP, повысившаяся на 96%. Второе место по темпам роста среди индексов, рассчитываемых Standard and Poor’s,  показал нефтегазовый S&P 500 Oil and Gas Exploration & Production, повысившийся на 70% . Его лидер — газовый холдинг DevonEnergy Corp. 

Лидер китайского рынка — сектор добывающих компаний, в частности, MSCI China, специализирующаяся на добыче редкоземельных металлов, и China Nothern Rare Earth c ростом капитализации на 325% за год.  

Интерено, что в рублевом эквиваленте прирост указанных активов практически такой же. Курс доллара к рублю за год показал близкое к нулевому изменение.  

На европейском рынке, судя по статистике индексов семейства Euro Stoxx, в лидерах технологический сегмент и, представляющая этот сегмент, подорожавшая на 140% Zooplus AG.Это —  интернет-магазин кормов и товаров для домашних животных со штаб-квартирой в Мюнхене, Германия. 

В рублевом эквиваленте годовой прирост указанных активов, торгуемых в евро, стал ниже на 7%. Курс евро к рублю за год заметно снизился.  

«На российском рынке лидерами по темпам роста стали сегменты финансов, химии и нефтехимии, а соответствующие индексы рыночной капитализации отраслевых компаний подорожали на 68% и 66%», — прокомментировал Александр Осин.   

Сомнительные вложения

В ситуации роста цен в сегменте жилой недвижимости, при взаимодействии банковского сектора с правительством РФ в части реализации ипотек с господдержкой, население получило возможность использовать недвижимость в качестве инвестиций.

Цены на жилье в РФ, по данным отраслевых источников, в индикативном регионе Москвы и Московской области выросли за год на 30%.  В Приморском крае рынок недвижимости подорожал в среднем на 40%. 

Однако, как показала ситуация 2006, 2008, 2010 и  2014 годов, характеризовавшаяся схожими дисбалансами соотношения реальных доходов и их ключевого компонента, реальных зарплат и динамики цен на недвижимость, цены на жилье в перспективе 1 – 2 лет после формирования подобной ситуации, демонстрировали стабилизацию или снижение на 5%-30%. Сегодня вкладывать в недвижимость лучше всего с расчетом долгосрочных ожиданий «отдачи».  

«В нашем базовом варианте, применяемым для оценок компаний девелоперской индустрии, мы предполагаем снижение цен рынка жилья в 2023 году на 2% (г/г). Ожидаем формирования отложенного эффекта указанных дисбалансов под влиянием значительного, до 80%, увеличения доли ипотеки в сделках по покупке недвижимости и реализации госпрограмм. Скажется также отложенный эффект ускорения ВВП и улучшения потребительской статистики в 2021 году. В 2022 году целевой диапазон изменения цен на недвижимость в РФ составляет с высокой положительной вероятностью от  — 20%(г/г) до + 15%(г/г). Однако, поддержку рынку продолжают оказывать госпрограммы, большой объем накопленной на рынке денежной ликвидности, монополизированность сегмента.  В данной связи наш прогноз на следующий год смещен к верхней границе указанного диапазона и составляет 5% — 15% прироста.  При этом, с учетом ужесточения кредитных условий регуляторами, данные оценки постоянно находятся на пересмотре», — прокомментировал Александр Осин,

Падение золота

Что касается драгоценных металлов, в 2021 году цены на золото и серебро в рублевом эквиваленте снизились на 6% и 15% соответственно.  Цены на рынке алмазов выросли на 30% в рублевом эквиваленте. 

«Выручка от продаж предметов искусства на аукционах «Christie’s», «Sotheby’s» и «Philips»  на ноябрьских торгах в Нью-Йорке составила в этом году рекордные $2,65 млрд , однако, среднесрочный рост цен на рынке, по-видимому, носит сдержанный характер, поскольку предыдущий рекорд,  равный для данных аукционов $2,59 млрд, был установлен достаточно давно, в 2014 году», — говорит Осин. 

Возвращение депозитов

Еще один тренд 2021 года — завершение мягкой денежно-кредитной политики Банка России и повышение ключевой ставки. Это привело к росту ставок по депозиту и возвращению его в пул привлекательных для населения инвестиционных инструментов. На очередном заседании ЦБ поднял ключевую ставку до 8,5% — сразу на 1 процентный пункт. Это седьмое повышение подряд и самое резкое за последнее время. 

Станислав Дужинский, аналитик Банка Хоум Кредит:

«На фоне выхода реальной, за вычетом инфляции, доходности банковских вкладов область положительных значений, многие люди стали снова размещать свои сбережения на банковских вкладах. Также этому способствует периодически возникающая волатильность на фондовом рынке, популярность инвестиций на котором среди физических лиц  существенно выросла в прошлом году на фоне резкого снижения банковских ставок. Сейчас люди возвращают свои сбережения в банки, поскольку вклады — это простой и понятный финансовый продукт с фиксированной доходностью, а сохранность средств суммой до 1,4 млн рублей гарантирована государством. В следующем году ожидается, что ставки по вкладам будут оставаться высокими, как минимум, на протяжении первого полугодия, а значит данный тренд будет продолжаться».

Россияне бьют собственные рекорды по покупке жилья в Турции. Только за июль и август наши соотечественники, как свидетельствуют данные одного из агрегаторов турецкой недвижимости, купили в Турции более 800 объектов жилья

Турция давно стала для россиян одним из любимых мест не только для отпускного времяпрепровождения. Турецкий статистический институт подтверждает: в 2017 году россияне купили 1330 лотов, 2019 – 2900 лотов, в эпидемиологически сложном для всего мира 2020 – 3100 лотов, а в неполном 2021 г. (берутся данные с января по май) – уже 2575 лотов. 

Заместитель директора компании Turk.Estate Ален Еремеев прокомментировал ситуацию изданию Forbes и предположил, что пандемия 2020 года послужила своего рода катализатором подъема интереса к покупке квартир и домов на турецком побережье: «Коронавирусные ограничения коснулись всего мира, а Турция оказалась одной из немногих стран, которая не прекращала принимать россиян — многие решили пересидеть пандемию поближе к морю…».

Специалист Московской международной выставки недвижимости «ИнвестШоу»Екатерина Дубровская в беседе с журналистом «Московской газеты» подтвердила, что недвижимость в Турции сейчас в тренде. 

«Совершенно и абсолютно очевидно — покупательский спрос очень велик именно в отношении турецкой недвижимости. С учетом всех отложенных покупок, которые было сложно осуществить из-за эпидемиологических мер, сейчас, можно сказать, бум. В настоящее время у нас на выставке около половины компаний-участников – турецкие, они спокойно могут к нам прилететь, и они с удовольствием это делают».

Слова специалиста обнадеживают. Отношения России и Турции могли быть осложнены заявлением президента Турции Реджепа Тайипа Эрдогана, которое тот сделал на выступлении перед участниками 76-й Генассамблеи ООН: «Мы придаем большое значение защите территориальной целостности и суверенитета Украины, включая Крым, аннексию которого мы не признаем». 

Турецкий МИД выпустил отдельное заявление, в котором отказался признавать выборы в Государственную Думу, прошедшие в Крыму с 17 до 19 сентября, легитимными.

Пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков, выступая перед журналистами, выразил надежду, что Турция изменит свою позицию по признанию Крыма. Это должно помочь дальнейшему развитию взаимодействия со страной. «Оно [взаимодействие — прим.ред.] должно продолжаться, и оно в интересах наших с вами, в интересах прежде всего российской стороны, а также в интересах и турецкой стороны. А что касается точек разногласий, то по этим точкам мы будем продолжать работать с турецкой стороной, разъясняя нашу позицию и рассчитывая на то, что рано или поздно нам удастся сблизить позиции», — заявил Песков. 

Олег Козырев, директор по маркетингу сервиса по поиску и бронированию туров Travelata.ru подтвердил, что турецкие пляжи остаются для наших соотечественников приоритетными при выборе места отдыха: «Что касается лета, то это больше 50%, практически каждый второй тур продан именно в Турцию, и это даже если учитывать туристические направления по России». По его словам, россияне не обращают внимания на внешнеполитические разногласия. «Когда государство Россия официально закрывает перелеты в Турцию, разумеется, это влияет на ситуацию, туры просто перестают продаваться и все. Если говорить о людях, как они воспринимают такие ситуации…Им вообще все равно, что там происходит в политике, главное, чтобы не закрыто было. Турция очень нравится российским туристам – без визы, привычный сервис».

Экология становится все более решающим фактором при покупке квартиры. 

Согласно недавнему исследованию Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), на экологию района при выборе собственного жилья обращают внимание 52% россиян.

Определившись с ценой и рассмотрев транспортную доступность, люди все чаще задумываются о том, в каком месте предстоит жить им и их детям. 

Причем покупатели хотят знать конкретные факты, оказывающие влияние на экологию. Поэтому близость к крупнейшему в столице лесному массиву – Лосиному острову, ценится у всех жителей близлежащих районов. 

В Лосиноостровском районе Москвы, у набережной реки Яузы, появился новый ЖК «Нормандия» от группы «Эталон». 

Благоприятная среда, не только в плане экологии, но и психологического комфорта жителей, стала отличительной чертой этого комплекса. Так, особое внимание девелопер уделил тишине и безопасности. Как и в других жилых комплексах, в ЖК «Нормандия» застройщик поддерживается концепции «двора без машин» — все автомобили будут «спрятаны» в подземный паркинг. 

На нижних этажах традиционно располагаются магазины, пекарни и прочие объекты бытовой инфраструктуры. 

До центра на автомобиле от ЖК «Нормандия» можно добраться за 30 минут, до МКАД, Осташковского и Ярославского шоссе – за 10 минут. В 20 минутах пешком находится станция метро «Медведково».

Сдача последней очереди жилого комплекса намечена на третий квартал 2022 года.

Группа «Эталон» основана в 1987 году. На сегодняшний день в послужном списке у компании — 57 проектов общей площадью 4 млн кв. м в самых разных локациях Москвы и Санкт-Петербурга.

Эксперты отмечают небывалый подъем на российском рынке жилой недвижимости: количество сделок растет на фоне общего снижения реальных доходов россиян. Вслед за спросом, как водится, растут цены. Драйвером ажиотажа чаще всего называют льготную ипотеку под 6,5 процента, введенную в апреле 2020 года: квартиры покупают даже те, кто раньше в силу скромности доходов об этом и не помышлял.

«Утвержденная в конце апреля и стартовавшая в июле 2020 года, программа была продлена в ноябре на срок до 1 июля 2021 года. Она была призвана решить две основные задачи: помочь гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, а также поддержать строительную и смежные отрасли, пострадавшие из-за падения спроса на недвижимость ввиду общего спада в экономике и сокращения доходов населения в целом. На текущий период по программе льготной ипотеки со ставкой 6,5 процента было выдано более 90 процентов всех кредитных займов, приходящихся на новостройки. Это составило около 230 тысяч кредитов на общую сумму более 670 миллиардов рублей и около 70 процентов запланированного ипотечного лимита — 900 миллиардов рублей», — рассказала корреспонденту издания «Пульс дня» эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

По словам г-жи Анисимовой, рекордным по выдаче льготных ипотек стал сентябрь — около 60 тысяч кредитов.

«Тот момент, когда программа вот-вот должна была закончиться в ноябре, но выбор бюджетных предложений у застройщиков еще был, хотя уже начал сокращаться, а цены продолжали активно расти. Еще в июне совокупная стоимость сделок по новостройкам выросла примерно на 42 процента по сравнению с маем, в июле и августе — еще на 15 и 21 процент», — продолжает эксперт.

Меж тем, еще в конце июля раздались первые тревожные «звоночки»: как пишет «Российская газета», заместитель министра финансов России Алексей Моисеев не исключил формирование так называемого «ипотечного пузыря».

«Мы рискуем надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны для того, чтобы ипотеку брать», — выразил опасение чиновник.

По его словам, взять (и добросовестно обслуживать) ипотечные кредиты могут не более 60 процентов россиян. Некоторые другие эксперты и такую оценку платежеспособности сограждан считают излишне оптимистичной.

«Несмотря на то, что реальные располагаемые денежные доходы населения во втором квартале 2020 года (по данным Росстата) снизились на 8 процентов, что явилось самым глубоким сокращением с 1999 года, было заключено рекордное количество сделок по недвижимости, значительно превышающее количественные показатели предыдущего года. Самые низкие за весь период процентные ставки по ипотеке вызвали ажиотажный спрос. Квартиры в новостройках стали покупать, в том числе, люди, чьи доходы не всегда стабильны и не позволяют своевременно выплачивать взносы по кредиту. Это увеличивает риск просрочек и невыплат. Некоторые берут на первоначальный взнос (требования, по которому снизились по льготной ипотеке с 20 до 15 процентов) ничем не обеспеченный потребительский кредит», — характеризует ситуацию Людмила Анисимова.

По ее мнению, многие покупатели, оформляя кредит, не учитывают, что приобретение квартиры в новостройке потребует вложения дополнительных средств, таких как: ежегодная страховка, ремонт с «нуля», начиная с заливки, стяжки и прокладки всех коммуникаций до приобретения техники, мебели, оборудования. Если на период строительства нет своего жилья, то добавляются ежемесячные платежи по аренде съемного.

«Получая ключи от квартиры в новостройке, люди в первую очередь думают о том, какими средствами благоустроить свое жилье, и уже потом — о выплате долга. Хорошо, если есть постоянный доход и перспективы его дальнейшего постоянства. Однако в текущей ситуации с пандемией риски более явно выражены. Прирост просроченной задолженности по ипотеке на строящееся жилье уже за полгода 2020 года достиг 80 процентов от прироста всего прошлого года, и эти цифры пока не сокращаются», — рассказывает эксперт.

Ждет ли Россию взрыв «ипотечного пузыря» — по аналогии с тем, что произошел в США в 2008 году и вызвал серьезный кризис? В экспертном сообществе нет однозначного мнения на этот счет.

«Скорее нет, чем да. Во-первых, в США еще за несколько лет до 2008 года была широко распространена ипотека с нулевым первоначальным взносом и плавающей ставкой (с высоким риском). Заемщиками выступали граждане с невысокими доходами и плохими кредитными историями. Под такие кредиты выпускались ипотечные облигации. И когда с ростом ставок в экономике США заемщики не смогли выплачивать по кредитам, начались массовые дефолты, продажа заложенных домов и общее снижение цен на недвижимость. В России же практически не существует ипотек без первоначального взноса (с нулевым взносом), а ипотечная ставка фиксированная. Это существенно снижает возможные риски для аналогичного кризиса США 2008 года. Однако пандемия и заболеваемость коронавирусом, способствующая росту безработицы, сокращению объемов производств и экономическому кризису в целом, может способствовать кризису в сфере ипотечного кредитования», — считает Людмила Анисимова.

Основатель аудиторско-консалтинговой группы компаний «Бизнес Эксперт» Марина Дяченко, мнение которой приводит РБК, считает, что на рынке действительно надувается ценовой пузырь, который может «схлопнуться» при окончании действия программы льготной ипотеки. Причина – в росте числа рискованных заемщиков, оформляющих кредит, который в реальности не могут себе позволить. Однако, по мнению эксперта, вероятность негативного сценария невысока, так как «финансовые организации и власти будут стараться этого избежать».

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг не видит предпосылок для возникновения ипотечного пузыря, так как в нашей стране практически нет ипотечных кредитов без первоначального взноса, ставка по ним фиксированная.

«По закону, в России могут секьюритизироваться только качественные ипотечные кредиты, сделки проводят простые (однотраншевые), бумаги обеспечиваются гарантией «Дом.РФ», — уверен г-н Гольдберг.

Управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию агентства «Эксперт РА» Антон Табах считает, что можно говорить только о «пузыре» в отдельных регионах – например, в Дальневосточном ФО (в частности, этому могла поспособствовать дальневосточная ипотека). 

Как поведет себя рынок в ближайшем будущем?

«Стоит отметить, что рынок недвижимости сам по себе достаточно консервативен. Говорить о резком падении цен на жилье рано. По опыту предыдущих лет, только по прошествии значительного периода после ухудшений в экономике цены могли существенно снижаться в целом по рынку. При появлении признаков кризиса, как правило, всегда есть время для его урегулирования. Предотвратить ипотечный кризис лучше, чем исправлять его возможные негативные последствия», — убеждена Людмила Анисимова.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, эксперт советует россиянам здраво оценить свои возможности перед подачей заявки на получение льготной ипотеки. Равно как и банкам, по ее мнению, стоит более внимательно оценить кредитоспособность гражданина.