Метка: Кредит

Спрос на ипотеку по рыночным ставкам возрастет, если ключевая ставка ЦБ будет снижена хотя бы до 10-11%, считают эксперты, с которыми пообщался «Пульс дня»

По данным «Объединенного бюро кредитных историй», объемы ипотечного кредитования в марте 2024 года оказались на 40% ниже показателя марта 2023 года. Всего сейчас заключено 126 тыс. договоров, что на 39% ниже прежнего показателя, а объем выдачи оказался ниже на 36% и составил 500 млрд рублей в абсолютном значении.

По мнению экспертов, причиной такого провала являются чрезвычайно высокие ставки коммерческих банков по ипотечным кредитам. Они стали следствием удержания ключевой ставки ЦБ на 16% с декабря прошлого года, тогда как еще летом прошлого года она составляла 7,5%. 

Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости в беседе с изданием «Пульс дня» описал ведущий аналитик Российской Гильдии Риелторов Константин Ламин:

«В прошлом году показатели коммерческой ипотеки, которая в основном выдавалась под приобретение жилья на вторичном рынке, и льготной ипотеки, которая касается новостроек, были примерно равны. Однако после повышения ключевой ставки ЦБ объемы коммерческой ипотеки упали в два, а то и в три раза. Сейчас на вторичном рынке с использование ипотеки поводится минимальное число сделок, а 70% ипотечных сделок приходится на «первичку» за счет общей льготной программы ипотечного кредитования, а также семейной и других видов адресных ипотек. Поэтому падение в 40% это общий показатель, который показывает состояние ипотечного рынка с учетом сильного падения коммерческой ипотеки и действия льготных программ на первичном рынке, которые несколько сглаживают ситуацию».

Кандидат экономических наук Михаил Беляев считает, что при снижении ключевой ставки ЦБ и последующем падении коммерческих ставок в банках ситуация с рыночной ипотекой постепенно начнет выправляться.

«Однако нужно понимать, что ЦБ постоянно транслирует мысль о том, что ключевая ставка будет оставаться высокой, пока регулятор не добьется снижения инфляции до 4% годовых. Более того, снижение коммерческих ставок после снижения ключевой ставки не может быть одномоментным, поскольку банкам придется закончить отношения с клиентами по депозитам, выданным под повышенный процент. По моим оценкам, когда ставка ЦБ достигнет уровня 8-10% рынок ипотечного кредитования постепенно начнет оживать», — сказал экономист в беседе «Пульсом дня».

Константин Ламин одновременно напомнил, что общее льготное ипотечное кредитование под 8% прекратится уже 1 июля этого года, после чего останутся только адресные программы:

«Поэтому, полагаю, что для оживления ипотечного рынка нужно, чтобы ставка ЦБ была снижена хотя бы до 10-11%. Поскольку коммерческие ставки по ипотеке – это обычно ключевая ставка плюс один или полтора процента. Думаю, при таких условиях покупатели уже начнут обращать внимание на возможность кредитования по рыночным ставкам банков».

Ранее «Московская газета» рассказала, почему льготная семейная ипотека рискует стать непривлекательной.

Малый бизнес находится в уязвимом положении. Банки практически приостановили кредитование молодых компаний и стартапов, сообщили экономисты

Резкое повышение ключевой ставки ЦБ с 8,5% до 12% повлекло за собой изменения в экономике в целом. Так, ряд банков уже объявил о росте ставок по вкладам. И хотя условия кредитования в сторону повышения процентных ставок пересматриваются не так быстро, в предпринимательском сообществе уже ждут негативных последствий будущего подорожания кредитов. В бизнес-среде отмечают, что из-за снижения доступности корпоративных кредитов многие компании могут приостановить реализацию планов развития и расширения производственных мощностей, на которые планировалось привлекать заёмные средства. Также из-за роста курса доллара дорожает иностранное оборудование, вследствие чего часть предприятий предпочтут продлевать сроки эксплуатации уже имеющегося оборудования. Наконец, из-за роста издержек и снижения чистой прибыли компании могут пересмотреть зарплаты своих сотрудников. Впрочем, в некоторых отраслях бизнес может оказаться и в выигрыше. Как пояснил основатель компании Goodwood Александр Бубовенко, в условиях экономической турбулентности многие граждане стремятся побыстрее вложить свои сбережения в, как они считают, ликвидные активы, например в строительство частных загородных домов. Поэтому компании, работающие в данной отрасли, могут ощутить рост спроса и прибыли.

«Доступность банковских кредитов снизилась для бизнеса. В первых рядах пострадавших – представители малого бизнеса. С одной стороны, банки не хотят работать с молодыми компаниями и стартапами, предпочитая выдавать кредиты компаниям, которые уже вышли на самоокупаемость. С другой стороны, при нынешних процентных ставках малый бизнес не рискует оформлять кредиты. При этом крупный бизнес не сильно ощутил на себе изменения рыночных условий», – говорит кандидат экономических наук Константин Селянин. 

«Ситуацию усугубляет и тот факт, что банки зачастую в случае увеличения ставки ЦБ в одностороннем порядке повышают проценты даже тем предпринимателям, с которыми договора были заключены до увеличения ключевой ставки. При этом для крупного бизнеса эта мера не применяется практически никогда, а для малых – сплошь и рядом. Стоит отметить и о рисках для банков при кредитовании малого бизнеса. Поскольку речь идет о молодых и начинающих компаниях проблема просроченной задолженности – основной риск для кредитных организаций. Тем не менее, в наиболее уязвимом положении находится малый бизнес. В России недооценивают роль малого бизнеса для экономики. Для сравнения, вклад малого и среднего бизнеса в США составляет порядка 80%. Высокая доля малого бизнеса – показатель развития устойчивости экономики», – сказал Константин Селянин, добавив, что малый бизнес в России наиболее высоко развит в городах-миллионниках.

Экономист Егор Клопенко отметил, что действующая политика регулятора может привести к кредитному кризису. 

«Вопрос кредитования малого бизнеса в России практически закрыт на текущий момент, поскольку действующая ставка рефинансирования делает кредиты практически неподъемными для предпринимателей. Для своевременного обслуживания кредита и получения прибыли предпринимателям необходимо иметь сверхвысокую маржу, что очень сложно в текущих экономических реалиях. В целом рост ключевой ставки Банка России всегда привязан с кредитным кризисом. Особенно при резком поднятии ставки ведение бизнеса обходится в разы дороже для предпринимателей и зачастую делает бизнес нерентабельным. Поэтому кредитование малого и среднего бизнеса в тяжелой ситуации. Учитывая, что Банк России в ближайшим будущем вряд ли пересмотрит ставки в пользу снижения, наоборот, регулятор может вновь поднять ключевую ставку, положение малого бизнеса рискует еще сильнее ухудшится», – сказал Егор Клопенко. 

Между тем, ЦБ не увидел значимой реакции рынка кредитования на последнее повышение ставки. При этом глава Банка России назвала высокие темпы роста кредитования в числе проинфляционных факторов, которые регулятор будет учитывать при принятии решения на ближайшем заседании совета директоров, которое состоится 15 сентября.

Судя по рейтингу субъектов России по уровню долговой нагрузки по итогам первого полугодия 2023 года от РИА Рейтинг, госдолг Тамбовской области за этот период вырос на 7%. На 1 июля объём долговых обязательств региона составил 22,04 млрд руб. По ключевому для исследования показателю отношения госдолга субъекта РФ на 1 июля 2023 года к налоговым и неналоговым доходам бюджета за 12 месяцев (1 июля 22 года —1 июля 23 года) Тамбовщина заняла 65-ое место. Госдолг в июле этого года превышал половину таких доходов бюджета — 56,2% (на начало текущего года показатель был чуть меньше — 54,7%)

В Черноземном макрорегионе хуже ситуация только в Орловской области (72,4%). Регион попал в девятку субъектов РФ, чей госдолг превышает 70% налоговых и неналоговых доходов. Из них в одном регионе долговая нагрузка превысила 100% — в замыкающей рейтинг Удмуртской Республике за прошедшие шесть месяцев текущего года долговое бремя регионального бюджета усилилось: долговая нагрузка выросла до 110% (+6%) за счет роста объема госдолга на 9% при том, что налоговые и неналоговые доходы выросли всего на 5%, отмечают исследователи РИА Рейтинг. В абсолютных аутсайдерах рейтинга, помимо Удмуртии, еще три национальных республики: Республика Хакасия, Республика Калмыкия и Республика Мордовия. При этом Хакасия стала лидером по отрицательной динамике, долговая нагрузка там выросла на 22,9 % в основном за падения налоговых и неналоговых доходов на 43%. 

За 2022 год, как писало издание «Гражданские силы.ру» со ссылкой на РИА Рейтинг, Тамбовщина по уровню долговой нагрузки занимала 62-ое место среди субъектов России. Госдолг достигал 58% к налоговым и неналоговым доходам бюджета, которые, в свою очередь, в суммарном объеме доходов бюджета региона в 2022 году составляли 54%. 

29 августа выяснилось, что не удалась очередная попытка правительства Тамбовской области взять кредит у коммерческих банков. В Единой информационной системе «Закупки» были размещены извещения о проведении двух электронных аукционов за право оказания таких услуг. За пользование кредитом регион согласно материалам госзакупок готов был заплатить из бюджета 227,1 млн руб. и 181,7 млн руб. В сумме — 408,8 млн руб. Заявки от банков принимались до 29 августа. В обоих случаях указано, что торги признаны несостоявшимися, так как «по окончании срока подачи заявок не подано ни одной заявки на участие в закупке». Ранее СМИ сообщали, что власти тем самым хотели взять в долг 1 млрд 575 млн руб. под 12,98% годовых.

Минфин Тамбовской области полмесяца назад уже размещал извещения о проведении двух аналогичных торгов, на ту же сумму, но по меньшей ставке — под 9,48% годовых, как следует из данных портала госзакупок, за 166 млн руб. и 132,8 млн руб. , то есть в сумме 299 млн руб. Однако 16 августа определение поставщика отменили, а 21 августа размещены два новых извещения. Теперь регион готов был заплатить за пользование кредитом на 109 миллионов больше.

Центральный банк РФ, как известно, вскоре после первой августовской попытки тамбовчан занять полтора миллиарда поднял ключевую ставку сразу на 3,5 процента до 12% годовых, и кредиты стали дороже. Однако, как видим, и поступившее после этого более щедрое предложение тамбовского Минфина также никого не заинтересовало.

Тамбовские СМИ отмечают, что в 2023 году это уже третья попытка правительства региона получить кредит. Первые торги прошли в апреле, вторые – в мае. Тогда регион хотел взять в долг 2,3 млрд руб. на год под 8,5% годовых. Но на аукционы не было подано ни одной заявки. 

Любопытно, что при этом властям областного центра Тамбовщины найти кредиторов удалось. Как сообщало издание «Гражданские силы.ру», в частности, в июле текущего года Сбербанк РФ одолжил администрации Тамбова 815,4 млн руб. под 10,12% и 10,29% годовых, за пользование которыми муниципалитет заплатит госбанку 115,5 млн руб.

Речь идет о Стандарте защиты прав и интересов заемщиков – физических лиц при урегулировании задолженности по кредитным договорам, заключенным в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (далее Стандарт). В понедельник Банк России одобрил данный документ, носящий рекомендательный характер для банков. Он разработан членами специальной рабочей группы, состоящей из представителей Регулятора, госкорпорации ДОМ.РФ (Институт развития жилищной сферы) и Сбербанка

Для тех, кто закредитован 

Как пояснили «Пульсу дня» в пресс-службе ДОМ.РФ, Стандарт нацелен на решение проблем заемщиков, имеющих несколько кредитов в различных банках. Например, если человек вынужден оплачивать ипотеку и потребительский кредит на ремонт и в какой-то момент оказывается не в состоянии этого делать из-за возникновения трудной жизненной ситуации.

В соответствии с одобренным Центробанком документом, такой заемщик сможет обратиться в один из банков-кредиторов с заявлением о комплексном урегулировании задолженности. В нем он должен будет указать все банки, перед которыми у него имеются неисполненные кредитные обязательства. 

Эти банки смогут самостоятельно взаимодействовать друг с другом (в рамках Стандарта) или назначить одного из них оператором. Последний и займется непосредственно реструктуризацией кредитов заемщика. Например, выдаст ему новый заем на погашение всех ранее взятых кредитов и обеспечит такой график выплат, чтобы каждый платеж был максимально необременительным с финансовой точки зрения.

Способ списания долгов много, вплоть до продажи залога 

Стандарт предусматривает оказание помощи заемщику как в случае только наметившегося затруднения по выплате долга, так и в случае уже просроченных платежей.

В документе, состоящем из более 40 страниц, подробно перечислены разные способы урегулирования задолженности, в частности:

— снижение размера или отмена начисленных неустоек (полностью или частично);

— отсрочка исполнения обязательств по погашению основного долга и (или) начисленных процентов (части начисленных процентов) с возможностью одновременного снижения размера периодических платежей по кредитному договору и (или) увеличения общего срока кредитования;

-изменение даты периодического платежа по кредитному договору;

— прекращение обязательств по кредитному договору по соглашению сторон предоставлением заемщиком отступного;

— реализация заложенного под кредит имущества;

— замена предмета залога, и т.д.

Перед тем, как приступить к урегулированию задолженности тем или иным способом банки-кредиторы (или какой-то один из них) должны, в соответствии со Стандартом и законодательством РФ, провести оценку финансового состояния заемщика.

Помогать проблемным заемщикам банкам в обязанность не ставится. 

Как говорится в информационном письме Банка России от 24 апреля этого года, регулятор рекомендует кредитным организациям руководствоваться положениями Стандарта в рамках осуществления своей деятельности.

Предполагается, что решившие присоединиться к Стандарту банки-кредиторы в ближайшее время разместят все необходимые инструкции для заемщиков на своих сайтах.

По оценке ДОМ.РФ, в настоящее время около 7,7 млн российских семей выплачивают ипотеку, при этом уровень просроченной задолженности (сроком более 90 дней) по этому виду кредитов не превышает ничтожных 0,7% от общего объема ипотечного портфеля в стране. При этом налицо тенденция роста доля ипотечных кредитов с высокой долговой нагрузкой (отношение всех кредитных долгов заемщика к его доходу за месяц): в период с третьего по четвертый квартал 2022 доля таких займов в РФ выросла с 36% до 44%.