Метка: управляющая компания

В России продолжаются скандалы, связанные с борьбой за контроль управляющих компаний над обслуживанием многоквартирных домов

Пока некоторые коммунальщики выясняют отношения, считают прибыль и убытки, страдают обычные жильцы, которым приходится отстаивать своё право самостоятельно выбирать УК. Дело доходит не только до судебных разбирательств, но и в буквальном смысле физической защиты своих домов от сомнительных организаций.

В Петербургском районе Мурино, например, руководство УК «Южный берег» установило власть над домом с помощью бойцов охранного предприятия. Дело едва не дошло до драки, в конфликт пришлось вмешаться полиции. Победителем в этой схватке за МКД вышла УК, у которой на руках оказались необходимые документы. Подлинные они или нет выясняет Следственный комитет.

Похожий случай произошёл в конце 2021 года в Подмосковье, где жильцы приняли решение сменить управляющую компанию «ПИК-комфорт», к качеству работы которой возникали вопросы, однако УК вернула себе контроль над МКД. В законности методов, выбранных данной УК, теперь разбирается прокуратура.

Жильцы ЖК «Фестиваль Парк», расположенного на улице Фестивальная, 29 в Москве, не смогли договориться по поводу управляющей компании. Как писала «Московская газета», недавно возведённые небоскрёбы обслуживала УК «Орион», работой которой в первые месяцы некоторые новосёлы были недовольны. Когда ситуация стала меняться в лучшую сторону, на ЖК обратила внимание УК «Шаляпинская усадьба», приход к управлению которой поддержала часть жильцов жилого комплекса.

Сторонники «Ориона» выдвинули аргумент – «Шаляпинская усадьба» находится значительно ниже в рейтинге управляющих компаний. Кроме того, по их мнению, эта УК пытается разрешить спор на Фестивальной в свою пользу агрессивными методами. В итоге обе конкурирующие фирмы параллельно организовали собрания собственников, которые и должны разрешить многомесячный конфликт.

Пока же в соцсетях и Telegram-каналах активно обсуждается бэкграунд «Шаляпинской усадьбы» и ведутся дискуссии о том, есть ли риск в случае перехода к этой УК прав на обслуживание ЖК потерять даже те блага, которые давало сотрудничество с «Орионом».

По словам эксперта тематической площадки «Жильё и городская среда» Народного фронта Павла Склянчука, законодательство усложнило процедуру перехода на услуги другой управляющей компании. Специалист рассказал «Московской газете», что плюсом здесь может быть то, что число попыток рейдерских захватов, по всей видимости, должно снизиться. Правда, точной статистики подобных инцидентов никто не ведёт. 

Эксперт считает, что лучший способ защиты от подделки подписей на протоколах ОСС и принудительного перевода на новую управляющую компанию – это проведение собраний в онлайн-режиме. В частности, такую возможность предоставляет портал госуслуг и некоторые региональные сервисы. 

Пока конфликтующие стороны доказывают свою правоту, правительство реформировало сферу оплаты обслуживания общедомового имущества – теперь часть расходов, которые ранее лежали на УК, переложена на собственников квартир. Это играет на руку управляющим компаниям, которым теперь не придётся оплачивать расходы на обслуживание мест общего пользования, превышающие определённые нормативы. К примеру, не надо будет платить за перерасход воды из-за протекающих труб в подвале, излишек впишут в квитанции жильцов.

Коммунальное хозяйство в жилом секторе остаётся крайне конфликтной сферой с массой нерешённых вопросов и проблем, а подобные решения федеральных властей, судя по всему, не добавят справедливости и стабильности в этой области.

В ЖК бизнес-класса «Фестиваль Парк», расположенном по адресу ул. Фестивальная, 29 и состоящем из трёх высоток, уже несколько месяцев остаётся не разрешённым конфликт между жителями по вопросу смены управляющей компании, сообщает «Московская газета»

Сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса на 1267 квартир девелопер заключил временный договор на обслуживание зданий с УК «Орион». Впоследствии, осенью 2021 года с этим решением согласилось общее собрание собственников жилья, заключившее с компанией договор на постоянной основе. Между тем, после начала заселения в ЖК оставались нерешенные проблемы, такие как неработающий паркинг и неудовлетворительное качество клининга и охраны. Проблемы устранялись не так быстро, как хотелось, что вызывало недовольство у многих новосёлов. В итоге часть жильцов решила, что управляющую компанию пора менять. Во внутреннем голосовании среди сторонников смены УК победила компания «Шаляпинская усадьба». 

В свою очередь, сторонники продолжения сотрудничества с УК «Орион» указывали, что сотрудники компании охотно идут на контакт и стремятся решать возникающие проблемы. Перемены к лучшему особенно почувствовались с весны 2022 года. Подземный паркинг введён в строй, заключены подрядные договоры с новыми компаниями по оказанию клининговых и охранных услуг. Жители «Фестиваль Парка» отметили, что ситуация с безопасностью и чистотой мест общего пользования улучшилась. УК «Орион» этим летом инициировала проведение ОСС для обсуждения выполненных работ и дальнейших действий для исправления оставшихся недочётов. 

В то же время сторонники смены УК инициировали работу для перехода контроля над жилым комплексом к компании «Шаляпинская усадьба». Наблюдатели отмечают, что объективные данные говорят не в её пользу. УК занимает 186-е место в общем рейтинге управляющих компаний, который формирует Госжилинспекция Московской области, и получила оценку 3 балла по 10-балльной шкале. 

На данный момент обе компании проводят собрания собственников, на которых решается вопрос о дальнейших действиях по сохранению прежней УК или её смене на «Шаляпинскую усадьбу». Одновременно идёт судебный процесс по признанию недействительными итогов собрания, принявшего услуги «Ориона» в 2021 году. Сейчас действующей УК остаётся «Орион», обслуживающей и выставляющей квитанции на оплату ЖКУ. 

В 2020 году «Шаляпинская усадьба» уже обращалась в суд с иском к подмосковной Госжилинспекции, пытаясь оспорить отказ во включении в лицензию многоквартирного дома в микрорайоне Сходня по адресу Ленинградская ул., 3 к.1. Госжилинспекция отказалась утвердить заявку управляющей компании на обслуживание этого дома, поскольку УК не представила подписанный договор на управление с согласием собственников квартир дома. Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении заявленных управляющей компанией требованний. Стоит отметить, что данное противостояние с участием двух УК далеко не единственное. Ранее СМИ писали о конфликте жителей дома по ул. Девичье поле в Коломне, где также идёт спор о том, какой из двух компаний будет предоставлено право на обслуживание дома. В Коломенский горсуд также подан иск о признании недействительным прежнего решения собрания собственников жилья.

По мнению эксперта, будет неудобно, если у дома появится несколько управляющих компаний.

В Госдуму внесен проект поправок в Жилищный кодекс РФ, упорядочивающих выбор управляющей компании многоквартирного дома. 

Законодательное собрание Красноярского края предлагает выбирать управляющую компанию простым большинством голосов от участвующих в общем собрании. Так, решение может быть принято всего четвертью голосов всех собственников. При этом собственники могут разделиться на две или три группы, каждая из которых вправе выбрать собственную управляющую организацию.

Сейчас общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие обладатели более половины голосов от общего числа. Смена управляющих организаций происходит на общем собрании собственников, проходящем одновременно или последовательно с периодичностью в несколько дней, недель или месяцев. 

По мнению инициаторов законопроекта, это ведет к злоупотреблениям со стороны управляющих организаций и со стороны жителей, поскольку наблюдаются фальсификации протоколов общих собраний и подкупы отдельных собственников при принятии решений. 

Согласно законопроекту, предлагается установить 50% и 1 голос от общего числа голосов собственников, необходимых для выбора новой управляющей организации. По словам авторов поправок, это позволит уменьшить число конфликтов и фальсификаций. 

Директор АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышева считает данную идею неудачной. 

«Я думаю, что если у дома будет несколько управляющих компаний, насколько это можно понять из законопроекта, то это будет неудобно для жителей. Каждая из организаций будет перекидывать ответственность друг на друга. Вообще я считаю, что подобные поправки к Жилищному кодексу ни к чему не приведут, – рассказала в беседе с журналистом издания «Пульс дня». – В первую очередь, необходимо ужесточить ответственность управляющих компаний за непредоставление информации жителям. Согласно Жилищному кодексу, каждая управляющая компания обязана хотя бы раз в год отчитываться, однако если этого не происходит, никакой ответственности управляющая компания не несет. Максимум, что можно наблюдать, это привлечение внимание к проблеме со стороны муниципальных депутатов и требование замены главы управляющей компании. Но, к сожалению, это тоже ни к чему не приводит».

«На мой взгляд, необходимо ужесточение ответственности управляющей компании на законодательном уровне, усиление работы прокуратуры по этому вопросу, а также жилищной инспекции, которая следит за управляющими компаниями. Я считаю, что нельзя перекладывать на жителей разборки с управляющей компанией. Контроль над управляющими компаниями должно все-таки осуществлять государство. Также нужно внести поправки в законодательство о проведении онлайн-собраний, чтобы не заставлять людей собираться очно. И если говорить о поправках, предлагаемых Законодательным собранием Красноярского края, то к ним как раз можно добавить возможность проведения голосования онлайн», – добавила Наталья Чернышева. 

Ранее «Московская газета» писала о создании активистами района Хорошево-Мневники собственной управляющей компании. По словам инициаторов, новая управляющая организация, способна составить конкуренцию ГБУ «Жилищник». 

В ее планы входит проверка счетчиков холодной и горячей воды, проведение ежедневной влажной уборки, обеспечение работоспособности инженерных систем, а также улучшение экологии района. Кроме этого предлагается проработка отдельного договора об управлении, учитывающего особенности каждого дома.

Мосжилинспекция отозвала свое распоряжение о смене управляющей организации дома № 15/22 по улице Ташкентской на востоке Москвы

Как сообщает «Москва.ру», в конце августа 2020 года большинство жильцов на общем собрании собственников якобы проголосовали за расторжение договора с действующей управляющей организацией — ООО «ДЕЗ района Выхино», выбрав себе новую УК — ООО «УК Стройжилпрофи».

Однако вскоре в Мосжилинспекцию начали поступать заявления от жильцов дома, утверждающих, что не принимали участия в общем собрании собственников, а значит и не голосовавших за новую УК. По крайней мере, согласно данным портала «Дома Москвы», дом № 15/22 по улице Ташкентской по-прежнему находится под управлением ООО «ДЕЗ района Выхино». И сайт не содержит какой-либо информации об общем собрании собственников, якобы проведенном летом 2020 года.

Далее вновь произошло нечто интересное. По данным «Москва.ру» со ссылкой на инициативную группу жильцов, оказалось, что авторы жалоб якобы не писали в Мосжилинспекцию никаких заявлений, и, в действительности, они поддерживают переход дома под управление другой управляющей компании. Об этом они даже написали специальное обращение в МЖИ. Кроме того, инициативная группа жителей направила обращение и мэру Москвы Сергею Собянину с просьбой разобраться в ситуации. Копии также направлены в Генпрокуротуру РФ, в Мосжилинспекцию и в другие инстанции.

Поменять УК жильцов спорного дома вынудили многочисленные претензии к работе ООО «ДЕЗ района Выхино». Так, «Московская газета» писала о конфликте, связанном с начислением платы за отопление – в платежных документах не указывались показания общедомового счетчика тепла (ОДПУ). Тогда проблему удалось решить после вмешательства Мосжилинспекции.

Сейчас ситуация по-разному оценивается жильцами. Кто-то пытается добиться справедливости от мэра города, другие – возмущены тем, что их голосами якобы распоряжались без их ведома, наоборот, рады, что Мосжилинспекция не позволила дому перейти под контроль другой управляющей компании. По мнению этой части собственников, таким образом дом был спасен чуть ли от не рейдерского захвата.

Также существуют предположения, что во время голосования кто-то мог манипулировать жильцами, вводя их в заблуждение. К примеру, на общем собрании собственников жильцов делались заявления о расторжении договора с ООО «ДЕЗ района Выхино» по решению суда, однако эта информация не соответствует действительности.

К слову, ООО «УК Стройжилпрофи», согласно данным портала «Дома Москвы», управляет двумя многоквартирными домами. Согласно информации «СПАРК-Интерфакс», компания зарегистрирована летом 2018 года, уставной капитал – 10 000 рублей. Там же указано, что среднесписочная численность ее персонала (по данным на 2019 год) составляет 2 человека. А вот на сайте самой «УК Стройжилпрофи» содержится другая информация. В частности там указано, что в компании работают 28 человек. Не сходятся данные и по площади домов, находящихся в управлении компании: на портале «Дома Москвы» указано 15,8 тыс. кв. м, а на сайте организации почти вдвое больше – 29,7 тыс. кв. м.

В довесок ко всему, АО «Мосэнергосбыт» и ПАО «МОЭК» предъявили к данной УК иск на сумму более 1,7 млн рублей: ресурсники считают, что компания задолжала им за энергоснабжение домов.

Как отметила управляющий партнер консалтингового агентства «LSP Consulting» Венера Люцик, реализация собственников права на выбор управляющей организации не должна противоречить жилищному законодательству:

«В текущей ситуации решение руководителя МЖИ Олега Кичикова, я считаю, обосновано, поскольку легитимность ОСС в доме на Ташкентской поставлена под сомнение. Думаю, что ситуация нуждается в дополнительной проверке, результаты которой, собственно, и подскажут дальнейшие решения».

По мнению г-жи Люцик, управляющие компании далеко не всегда используют в конкурентной борьбе честные методы. Пользуясь слабым знанием гражданами жилищного законодательства, людей нередко вводят в заблуждение. Нельзя исключать и материальное стимулирование активистов той или иной противоборствующей стороной. Поэтому, как считает эксперт, решение должно приниматься не под воздействием эмоций, а в строгом соответствии с законом.

Согласно законопроекту правительства, договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений будет считаться заключенным с момента назначения временной управляющей компании органами местного самоуправления

На пленарных заседаниях Госдумы в осеннюю сессию планируется рассмотреть во втором чтении соответствующие поправки правительства в статью 161 Жилищного кодекса РФ. Первое чтение законопроект прошел в июне 2020 года.

Сейчас, согласно действующему законодательству, временную управляющую компанию в многоквартирных домах, жильцы которых не определились со способом управления или не выбрали управляющую организацию самостоятельно, могут назначить местные власти на срок до одного года. При этом собственники могут не заключить договор с назначенной им компанией по разным причинам. В связи с этим правительство предлагает считать такой договор заключенным с того момента, когда муниципалитет примет решение об определении управляющей организации.

Орган местного самоуправления должен будет письменно уведомить всех собственников квартир о принятии решения и условиях договора управления этим домом в течение пяти рабочих дней.

Как считают авторы поправок, такой подход предотвратит проблемы с содержанием дома и предоставлением коммунальных услуг.

Председатель Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты РФ Светлана Разворотнева предполагает, что данный законопроект избавит органы власти от постоянного проведения аукционов на избрание временной управляющей компании.

«Сейчас в тех домах, в которых по каким-либо причинам не избрана управляющая компания, власти обязаны по аукциону назначить компанию, которая будет управлять этим домом, поскольку брошенные дома действительно не готовятся должным образом к зиме, не проводят текущие ремонты. Однако само понятие временной компании довольно странное: если дом экономически непривлекателен для управляющей компании, то кто согласится там работать, тем более на короткий срок? – рассказала Светлана Разворотнева в беседе с корреспондентом издания. – Компании, как правило, отказываются, потому что сборы с ветхих и аварийных домов недостаточны для того, чтобы надлежащим образом их содержать. И, конечно, вместо того, чтобы искать некий бизнес, который согласится управлять этими домами, действительно необходимо принимать какие-то решения. Об этом уже давно говорилось, были стратегии развития ЖКХ до 2020 года, но пункт о субсидировании содержания домов так и не был выполнен».

«Решение о временных управляющих компаниях непонятное: кто согласится управлять домами, от которых все отказались? Вообще данный институт и его совершенствование в целом вызывает сомнения. При этом очень много домов остается без управления, и это ответственность органов местного самоуправления», – заключила эксперт.

Ранее в СМИ писали о создании активистами московского района Хорошево-Мневники собственной управляющей компании.

В сентябре 2020 года управляющая компания получила соответствующую лицензию ГЖИ Москвы на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. По словам инициаторов создания управляющей компании, она способна составить конкуренцию ГБУ «Жилищник».